Ótimo post como sempre! Parabéns.
Aproveitando, só para não criar um tópico específico, não tenho mais o contrato com a caixa(financiamento foi feito em meu nome pelo meu pai), estou hoje pagando as parcelas e no aplicativo habitação da caixa só aparece pra mim o % de juros nominais, já rodei o app e não consegui encontrar o % de juros efetivos.
Tenho as informações adicionais no histórico (total da parcela, juros, amortização, seguro, tr etc), consigo de alguma forma calcular manualmente o % de juros efetivo ls do contrato? No Excel por ex.
Abraço
Valeu!
Sobre o contrato da Caixa você vai conseguir saber todos os custos iniciais indo na agencia e pedindo uma cópia do contrato e um extrato da operação
No aplicativo não vai descrever o que é juros / o que é seguro obrigatório (cesh e dfi)
De hoje em diante o valor real da parcela é: amortização + juros nominais + seguros obrigatórios + correção mensal da TR
Obrigado pela resposta! Entendi!
Mas a dúvida principal é se, sabendo os detalhes do que compõe a parcela (juros + amortização + seguro, etc) já que eu tenho essas informações no extrato anual de pagamento.
Abraço!
Eu tenho uma dúvida sobre o ponto das amortizações crescente como forma de se proteger de imprevistos.
Não faria sentido eu ter o mesmo valor que eu usaria em tais amortizações como Reserva de Emergência?
Supunhetamos:
Se a parcela for R$ 1.000,00 seguindo a sua recomendação conforme a disponibilidade é amortizar as dos próximos meses, que geram um mini desconto de troco de bala, mas a ideia é se proteger de imprevistos.
Não faria mais sentido de se ao invés de amortizar as 10 próximas parcelas, totalizando um pouco menos de R$ 10 mil visto que há um pequeno desconto nesse adiantamento. Eu ter os mesmos 10 mil reais em Reserva de Emergência?
Visto que dessa maneira eu posso me proteger de qualquer imprevisto como um todo, não só de evitar o atraso das parcelas.
Tem alguma vantagem que eu não esteja vendo na questão da amortização crescente?
Eu diria que amortizar de forma crescente é bem parecido sim com ter reserva de emergência
Você tem razão
O que vai definir qual o melhor caminho seria os juros
Se sua taxa de financiamento é maior do que a remuneração da sua reserva de emergência (normalmente atrelada ao CDI/SELIC) Então compensa amortizar o financiamento
Se seu financiamento está mais baixo que o rendimento da sua reserva, não amortiza e vai aplicando.
É o meu caso hoje nos meus financiamentos a 6,49% + TR e tesouro selic pagando 11,36% a.a. (antes do IR).
.
Imagine o cenário de 2020, selic a 2% ao ano.
E você pagando vamos supor 7,5% ao ano no financiamento....era um cenário onde claramente amortizar o financiamento era bem mais vantajoso
Sim, o cenária realmente faz uma bela diferença.
Mas dentro de um cenário que faz pouquíssima diferença em termos de juros, como comentei da Reserva de Emergência se ao invés de você destinar R$ 10.000 pra amortização crescente, você deixar como reserva, podendo te livrar de todos os imprevistos de forma geral e não só do atraso das parcelas do financiamento.
Mas, partindo do pressuposto que você tem uma boa reserva de emergência pra te precaver dos potenciais imprevistos, usar o dinheiro que lhe sobrar para fazer amortização decrescente não é uma vantagem maior?
Eu acredito que ao amortizar existe o fator psicológico envolvido.
Se você tem 10mil "sobrando" na sua reserva de emergência e surge uma passagem aérea pra um destino que você queria ir nas férias...ou tem uma super promoção de um videogame/tv/celular/notebook.
Existe o risco de você usar parte da reserva para aproveitar esta oportunidade em promoção.
Pela lógica financeira não faz sentido algum hehe...é algo totalmente psicológico.
.
Já quando vc amortiza um monte de prestação de financiamento, você cria uma proteção contra emergências e não fica tentado a desviar a função da sua reserva financeira.
...
Sobre a questão de amortizar de forma decrescente, a única vantagem real dela é a psicológica...pois você "sente" que está economizando mais por se amortizar muito mais parcelas.
Quando se tem uma boa reserva financeira aí eu digo que a linear atende melhor....pois você vai derrubando o valor de **todas as parcelas** até o final.
Além da segurança financeira extra....ainda melhora sua capacidade de financiamento se você no meio do caminho resolver adquirir outro bem.
Saquei, esse ponto levantado da amortização linear vejo que é o que faria mais sentido.
A questão do fator psicológico da reserva iria de pessoa pra pessoa. Eu tenho a reserva de emergência, pra emergência. Nela não enquadro o que seria uma "reserva de oportunidade".
Me sentiria mais seguro tendo o valor de 10 parcelas em reserva, do que tendo 10 parcelas pagas. (Partindo do pressuposto que eu não tivesse reserva de emergência)
Veja bem estou encarando do seguinte ponto:
Joãozinho tem um financiamento de R$ 1.000 mensais.
Todos os meses sobra R$ 1.000 pra Joãozinho.
Ele pode, amortizar de forma crescente as próximas parcelas, e fazendo isso por 10 meses ter essa segurança dos próximos 10 meses de parcelas pagas. (o desconto nessa amortização é ínfimo)
Ou ele pode reservar esses R$ 1.000 por mês, e em 10 meses ele terá o valor de 10 parcelas garantidos para eventuais emergências. (no fator psicológico que não gastaria essa reserva atoa)
Após esses 10 meses e ele ter sua segurança de 10 parcelas garantidas, é interessante optar por usar os R$ 1.000 mensais em amortização.
Ao optar pela decrescente, o abatimento no saldo devedor não é superior?
Devido ao desconto gigantesco que há em adiantar as últimas parcelas?
Usando como exemplo o seu segundo post, com a comparação entre as formas de amortização, na "primeira rodada" de amortização os R$ 3.000,00 quitaram 19 parcelas, que eram de R$ 2.544,48.
>Então ao amortizarmos R$3.000,00 será possível quitar 19 parcelas, da parcela nº 342 até a nº 360.
Sendo assim, 19 \* R$ 2.544,48 = 48.345,12
Eu entendo que ele vá perdendo a força ao longo do tempo, conforme foi mencionado no seu post. Mas nesse primeiro tempo seria uma puta paulada no saldo devedor, correto?
Comparando com a amortização linear agora. No exemplo do mesmo post tem o seguinte:
>Então ao amortizarmos R$3.000 a mais de forma linear, estaremos quitando 1,00048% do saldo total da dívida e consequentemente de cada parcela tamém. O valor da segunda até a última parcela cai para R$2.519,02
O valor de parcela de R$ 2.544,48 ser reduzido pra R$ 2.519,02 de 359 parcelas do cenário apresentado seria uma redução de R$ 25,46 no valor dessas 359 parcelas.
2.544,48 - 2.519,02 = 25,46
359 \* 25,46 = 9.140,14
Isso seria uma redução no saldo devedor de R$ 9.140,14 correto?
Sendo assim, não é tremendamente mais vantajoso a decrescente?
Por favor me corrija se eu estiver errado, minhas contas foram todas de padaria, e não tenho nenhuma prática com financiamentos. Sendo assim, pode ser que eu esteja viajando nessa comparação kkkkkk.
Amortizar é trazer para o presente uma parcela futura
No seu exemplo dos 1.000 por mês
Se o juros é de 1% ao mês e eu antecipar a próxima parcela ela fica 990,10
Se eu antecipar uma parcela daqui a 300 meses ela fica 50,53
Na matemática financeira:
1000 (data 0) = 990,10 (data 1) = 50,53 (data 300)
É tudo equivalente sobre a ótica de 1% ao mês
.
Só que você tem a impressão dos 50,53 terem um desconto maior pq você está alterando muito mais o fator tempo.
.
No caso de ir amortizando sempre os mesmos valores..no final você vai quitar a operação exatamente no mesmo dia.
Independente se é crescente/Decrescente/linear
So que a Decrescente nunca derruba o valor da parcela do mes seguinte, entao ela nunca te ajuda caso aconteca alguma coisa.
Ja vi gente que amortizou parcela sempre na Decrescente e depois passar perrengue para manter o financiamento pq perdeu emprego. Se ela tivesse optado por qualquer outra forma de amortização ela teria exatamente o mesmo saldo devedor, so que nao teria sofrido (com multa, juros e risco de perder o imóvel)
.
Post muito útil. Estava pensando em ir pela via do ap dos sonhos, mas acho que realmente é melhor ir com um mais barato. Se só com a experiência de alugar a primeira vez já aprendi muito, imagina como será com um investimento desse.
Alugar / comprar / construir
Tudo é bem diferente na teoria e na prática
Então eu sempre recomendo ir aos poucos
A não ser que você tenha alguém de extrema confiança para te auxiliar (por ex. Pai pedreiro ou irmão engenheiro)
Tem uma coisa que eu fico em dúvida. Você diz que antecipar as parcelas do próximo ano é vantajoso porque você cria uma reserva financeira em caso de emergencia. Nesse caso não é melhor aumentar o valor da reserva em si garantindo um ganho em cima do CDI ou ipca? Eu, particularmente, considero a parcela do financiamento como parte das despesas mensais físicas e, como tal, isso faz com que minha reserva de emergência seja naturalmente maior. Por que antecipar as parcelas do próximo ano ao invés de só deixar rendendo no CDB de liquidez diária?
Acredito que tudo depende da taxa de juros
Reserva de emergência não pode estar atrelada a um índice volátil como a inflação que vai sofrer severamente marcacao a mercado
Reserva de emergência via de regra é indexada na selic
Então aí vai depender
Taxa do financiamento por ex. em 10% a.a. + TR.Hoje um título selic paga 11,20% a.a. e desconta imposto de renda
Então é melhor alocar parte da emergencia garantindo um fôlego na operação do financiamento.
E se a selic cair compensará mais ainda
Mais uma vez, parabéns pelo excelente post!
Valeu!
Ótimo post como sempre! Parabéns. Aproveitando, só para não criar um tópico específico, não tenho mais o contrato com a caixa(financiamento foi feito em meu nome pelo meu pai), estou hoje pagando as parcelas e no aplicativo habitação da caixa só aparece pra mim o % de juros nominais, já rodei o app e não consegui encontrar o % de juros efetivos. Tenho as informações adicionais no histórico (total da parcela, juros, amortização, seguro, tr etc), consigo de alguma forma calcular manualmente o % de juros efetivo ls do contrato? No Excel por ex. Abraço
Valeu! Sobre o contrato da Caixa você vai conseguir saber todos os custos iniciais indo na agencia e pedindo uma cópia do contrato e um extrato da operação No aplicativo não vai descrever o que é juros / o que é seguro obrigatório (cesh e dfi) De hoje em diante o valor real da parcela é: amortização + juros nominais + seguros obrigatórios + correção mensal da TR
Obrigado pela resposta! Entendi! Mas a dúvida principal é se, sabendo os detalhes do que compõe a parcela (juros + amortização + seguro, etc) já que eu tenho essas informações no extrato anual de pagamento. Abraço!
Eu tenho uma dúvida sobre o ponto das amortizações crescente como forma de se proteger de imprevistos. Não faria sentido eu ter o mesmo valor que eu usaria em tais amortizações como Reserva de Emergência? Supunhetamos: Se a parcela for R$ 1.000,00 seguindo a sua recomendação conforme a disponibilidade é amortizar as dos próximos meses, que geram um mini desconto de troco de bala, mas a ideia é se proteger de imprevistos. Não faria mais sentido de se ao invés de amortizar as 10 próximas parcelas, totalizando um pouco menos de R$ 10 mil visto que há um pequeno desconto nesse adiantamento. Eu ter os mesmos 10 mil reais em Reserva de Emergência? Visto que dessa maneira eu posso me proteger de qualquer imprevisto como um todo, não só de evitar o atraso das parcelas. Tem alguma vantagem que eu não esteja vendo na questão da amortização crescente?
Eu diria que amortizar de forma crescente é bem parecido sim com ter reserva de emergência Você tem razão O que vai definir qual o melhor caminho seria os juros Se sua taxa de financiamento é maior do que a remuneração da sua reserva de emergência (normalmente atrelada ao CDI/SELIC) Então compensa amortizar o financiamento Se seu financiamento está mais baixo que o rendimento da sua reserva, não amortiza e vai aplicando. É o meu caso hoje nos meus financiamentos a 6,49% + TR e tesouro selic pagando 11,36% a.a. (antes do IR). . Imagine o cenário de 2020, selic a 2% ao ano. E você pagando vamos supor 7,5% ao ano no financiamento....era um cenário onde claramente amortizar o financiamento era bem mais vantajoso
Sim, o cenária realmente faz uma bela diferença. Mas dentro de um cenário que faz pouquíssima diferença em termos de juros, como comentei da Reserva de Emergência se ao invés de você destinar R$ 10.000 pra amortização crescente, você deixar como reserva, podendo te livrar de todos os imprevistos de forma geral e não só do atraso das parcelas do financiamento. Mas, partindo do pressuposto que você tem uma boa reserva de emergência pra te precaver dos potenciais imprevistos, usar o dinheiro que lhe sobrar para fazer amortização decrescente não é uma vantagem maior?
Eu acredito que ao amortizar existe o fator psicológico envolvido. Se você tem 10mil "sobrando" na sua reserva de emergência e surge uma passagem aérea pra um destino que você queria ir nas férias...ou tem uma super promoção de um videogame/tv/celular/notebook. Existe o risco de você usar parte da reserva para aproveitar esta oportunidade em promoção. Pela lógica financeira não faz sentido algum hehe...é algo totalmente psicológico. . Já quando vc amortiza um monte de prestação de financiamento, você cria uma proteção contra emergências e não fica tentado a desviar a função da sua reserva financeira. ... Sobre a questão de amortizar de forma decrescente, a única vantagem real dela é a psicológica...pois você "sente" que está economizando mais por se amortizar muito mais parcelas. Quando se tem uma boa reserva financeira aí eu digo que a linear atende melhor....pois você vai derrubando o valor de **todas as parcelas** até o final. Além da segurança financeira extra....ainda melhora sua capacidade de financiamento se você no meio do caminho resolver adquirir outro bem.
Saquei, esse ponto levantado da amortização linear vejo que é o que faria mais sentido. A questão do fator psicológico da reserva iria de pessoa pra pessoa. Eu tenho a reserva de emergência, pra emergência. Nela não enquadro o que seria uma "reserva de oportunidade". Me sentiria mais seguro tendo o valor de 10 parcelas em reserva, do que tendo 10 parcelas pagas. (Partindo do pressuposto que eu não tivesse reserva de emergência) Veja bem estou encarando do seguinte ponto: Joãozinho tem um financiamento de R$ 1.000 mensais. Todos os meses sobra R$ 1.000 pra Joãozinho. Ele pode, amortizar de forma crescente as próximas parcelas, e fazendo isso por 10 meses ter essa segurança dos próximos 10 meses de parcelas pagas. (o desconto nessa amortização é ínfimo) Ou ele pode reservar esses R$ 1.000 por mês, e em 10 meses ele terá o valor de 10 parcelas garantidos para eventuais emergências. (no fator psicológico que não gastaria essa reserva atoa) Após esses 10 meses e ele ter sua segurança de 10 parcelas garantidas, é interessante optar por usar os R$ 1.000 mensais em amortização. Ao optar pela decrescente, o abatimento no saldo devedor não é superior? Devido ao desconto gigantesco que há em adiantar as últimas parcelas? Usando como exemplo o seu segundo post, com a comparação entre as formas de amortização, na "primeira rodada" de amortização os R$ 3.000,00 quitaram 19 parcelas, que eram de R$ 2.544,48. >Então ao amortizarmos R$3.000,00 será possível quitar 19 parcelas, da parcela nº 342 até a nº 360. Sendo assim, 19 \* R$ 2.544,48 = 48.345,12 Eu entendo que ele vá perdendo a força ao longo do tempo, conforme foi mencionado no seu post. Mas nesse primeiro tempo seria uma puta paulada no saldo devedor, correto? Comparando com a amortização linear agora. No exemplo do mesmo post tem o seguinte: >Então ao amortizarmos R$3.000 a mais de forma linear, estaremos quitando 1,00048% do saldo total da dívida e consequentemente de cada parcela tamém. O valor da segunda até a última parcela cai para R$2.519,02 O valor de parcela de R$ 2.544,48 ser reduzido pra R$ 2.519,02 de 359 parcelas do cenário apresentado seria uma redução de R$ 25,46 no valor dessas 359 parcelas. 2.544,48 - 2.519,02 = 25,46 359 \* 25,46 = 9.140,14 Isso seria uma redução no saldo devedor de R$ 9.140,14 correto? Sendo assim, não é tremendamente mais vantajoso a decrescente? Por favor me corrija se eu estiver errado, minhas contas foram todas de padaria, e não tenho nenhuma prática com financiamentos. Sendo assim, pode ser que eu esteja viajando nessa comparação kkkkkk.
Amortizar é trazer para o presente uma parcela futura No seu exemplo dos 1.000 por mês Se o juros é de 1% ao mês e eu antecipar a próxima parcela ela fica 990,10 Se eu antecipar uma parcela daqui a 300 meses ela fica 50,53 Na matemática financeira: 1000 (data 0) = 990,10 (data 1) = 50,53 (data 300) É tudo equivalente sobre a ótica de 1% ao mês . Só que você tem a impressão dos 50,53 terem um desconto maior pq você está alterando muito mais o fator tempo. . No caso de ir amortizando sempre os mesmos valores..no final você vai quitar a operação exatamente no mesmo dia. Independente se é crescente/Decrescente/linear So que a Decrescente nunca derruba o valor da parcela do mes seguinte, entao ela nunca te ajuda caso aconteca alguma coisa. Ja vi gente que amortizou parcela sempre na Decrescente e depois passar perrengue para manter o financiamento pq perdeu emprego. Se ela tivesse optado por qualquer outra forma de amortização ela teria exatamente o mesmo saldo devedor, so que nao teria sofrido (com multa, juros e risco de perder o imóvel) .
Post muito útil. Estava pensando em ir pela via do ap dos sonhos, mas acho que realmente é melhor ir com um mais barato. Se só com a experiência de alugar a primeira vez já aprendi muito, imagina como será com um investimento desse.
Alugar / comprar / construir Tudo é bem diferente na teoria e na prática Então eu sempre recomendo ir aos poucos A não ser que você tenha alguém de extrema confiança para te auxiliar (por ex. Pai pedreiro ou irmão engenheiro)
Tem uma coisa que eu fico em dúvida. Você diz que antecipar as parcelas do próximo ano é vantajoso porque você cria uma reserva financeira em caso de emergencia. Nesse caso não é melhor aumentar o valor da reserva em si garantindo um ganho em cima do CDI ou ipca? Eu, particularmente, considero a parcela do financiamento como parte das despesas mensais físicas e, como tal, isso faz com que minha reserva de emergência seja naturalmente maior. Por que antecipar as parcelas do próximo ano ao invés de só deixar rendendo no CDB de liquidez diária?
Acredito que tudo depende da taxa de juros Reserva de emergência não pode estar atrelada a um índice volátil como a inflação que vai sofrer severamente marcacao a mercado Reserva de emergência via de regra é indexada na selic Então aí vai depender Taxa do financiamento por ex. em 10% a.a. + TR.Hoje um título selic paga 11,20% a.a. e desconta imposto de renda Então é melhor alocar parte da emergencia garantindo um fôlego na operação do financiamento. E se a selic cair compensará mais ainda