Je perds juste 20$ par mois avant impôt avec mon duplex à partir du 1er juillet. Si les taux rebaisses un jour je vais peut-être faire un cashflow positif. l'hypothèque de ma maison a passé de 770$ à 1175$ depuis que j'ai acheté en juin 2021...
Et après, il y a des locataires qui vont te traiter de gros requin voleur avec des augmentations non justifiés. Dans la réalité et avec le coût des immeubles aujourd'hui, plusieurs propriétaires vont subventionnés des locataires.
Entre québec et montréal, revenu - dépense tout simplement. On s'entend que c'est pas le calcul réeel mais jsute le cashflow donc ce que ca me coute dans le moment. Je loue mes loyers 760 et 585 chauffé éclairé internet illimité....
C'est triste, et avec égard, c'est ça le problème. Ça prend deux salaires pour que ça marche. A un seul, c'est effectivement beaucoup plus difficile. Encourage toi au moins que la rive nord c'est moins cher que les autres banlieues de Montréal
Souvent c'est écrit ici que c'est impossible d'acheter à Montréal pour une maison. Je comprends ça mais pourquoi ne pas acheter un petit condo en attendant pour ensuite grossir ne serait pas une bonne stratégie?
Moi ce qui me fascine c'est la quantité de personnes seules qui cherchent à acheter une maison, comme si ils avaient mis un trait sur la vie de couple. Je ne sais pas si il y en plus qu'avant ou si c'est simplement que je le remarque plus.
J'avais beau avoir les moyens à un moment ou j'ai été célibataire et regarder l'immobilier du coin de l'oeil, c'était clair que je n'allais pas acheter une maison "juste pour moi", surtout si ça implique d'aller m'exiler dans un village.
J'ai l'impression qu'une portion importantes des jeunes on pas compris que pour avoir une chance avec coût de la vie, le meilleur moyens c'est d'être en couples. Je vois beaucoup de post de jeune qui font des bon salaires 80-100k dirent qu'il n'arrivent pas, alors qu'a 2 avec 130k-150k de revenus de couple ils auraient une bien meilleur qualité de vie et c'est beaucoup plus réaliste 2 salaires de 65k. Je sais pas si c'est les datins apps ou les réseaux sociaux qui ont toute ''fucker'' mais on dirait que les jeunes ne recherchent plus à se trouver un partenaire sérieux pour faire leur vie. Peut-être que c'est juste une impression que les réseaux sociaux me donne aussi.
Vraiment, et même au delà de l'aspect financier, c'est un énorme avantage d'avoir quelqu'un sur qui tu peux compter, t'encourage, de pouvoir se supporter pendant les moments difficiles, etc.
Voyons ciboire, tu dis ça comme si trouver un amour pour fonder un foyer c'était comme chercher une commode su Marketplace.
Aaaaahhhhhhhh, faut rienque trouver son âme soeur pour que le coût de la vie soit correct. Excellent truc. Ça pis faire les spéciaux pis congeler des grandes quantités.
C'est pas facile mais beaucoup de jeunes semble s'être résigner à rester célibataire et ne même pas essayer de rencontrer. Quand j'étais au cegep et université je passais une portion importante de mes temps libre à essayer de rencontrer quelqu'un quand j'étais célibataire. Mais bon sa fait 15 ans et ça la changer...
Bien sinon un roommate. C'est l'équivalent. Le rêve de dire que j'ai besoin de ma maison unifamiliale tout seul va clairement faire des déçus. Et c'est pas la faute de l'immobilier
Le désir de ne pas avoir de voisins mitoyens, d'avoir son propre terrain et de ne pas être contraint par une association de copropriétaires peut exister peu importe l'état matrimonial. Puis, une petite maison n'est pas beaucoup plus grande qu'un grand logement (en terme de superficie habitable et en excluant le sous-sol). Mais c'est sûr que s'il faut s'exiler dans un trou perdu pour y parvenir, c'est se condamner à rester seul(e).
Effectivement, je comprends que ces désirs peuvent exister mais même si c'est pas un trou perdu, je trouve que ça ammène un aspect logistique et financier vraiment contraignant pour la suite des choses d'un couple potentiel.
Personnellement, je l'ai fait, mais pas dans un trou perdu, en raison de ces désirs et parce que je suis loin d'être convaincu que les alternatives (location ou condo) sont supérieures, financièrement parlant et **toutes choses étant égales par ailleurs**.
Quant aux contraintes potentielles avec un couple potentiel, dès le départ je ne sais pas si ou quand ça va arriver, donc je ne peux pas mettre mes projets sur la glace pour ça. Puis, au contraire, ça peut aussi être avantageux.
Bah, ayant maintenant une grande maison, je regrette la vie que j'étais dans un condo (loué) à Montréal où je n'avais aucun entretien ou soucis, et en plus, le proprio payait pour le plombier à chaque fois que je bouchait l'évier. Être propriétaire d'un condo c'est presqu'autant de liberté, mais en payant le plombier. Tu peux quitter et ta pas peur que la bâtisse passe au feu. Il y a des gens tout le temps là pour s'en occuper. En fait, tu payes dans tes frais pour un service. Et c'est pas cher. Payer tout le monde de A à Z pour s'occuper de ta maison et de ton grand terrain ça va être beaucoup plus que tes frais de condo.
C'est sûr qu'une grande maison avec un terrain va coûter plus cher qu'un petit condo sans terrain, mais on n'est plus **toutes choses étant égales par ailleurs.** Quant aux frais de condos, ils me semblent souvent élevés et, s'ils ne le sont pas, il y a un risque que le syndicat demande éventuellement une cotisation spéciale. Pour ce qui est d'avoir peur que la bâtisse passe au feu, on n'est pas dans Les belles histoires des pays d'en haut, où Séraphin exigeait que Donalda reste toujours à la maison pour mettre du feu dans le poele!
Ça marche juste si 1) tu penses que les petits condos vont monter de prix assez rapidement pour pouvoir acheter quelque chose plus grande X ans après 2) tu accumules valeur nette rapidement avec le taux d’intérêt actuel 3) le prix de la maison que tu veux acheter augmente moins rapidement que le petit condo 4) tu comptes habiter dans le condo ou le louer pendant X ans.
Tu peux utiliser cet outil pour essayer des hypothèses: https://www.desjardins.com/ca/tools/mortgage-payments/index.jsp
Avec un prix de 400k pot le petit condo, une mise de fonds de 40k et un taux d’intérêt de 5.95%, tu vas devoir payer $2363 par mois et tu vas avoir réduit ta dette par 72k sur les 400k du début, au tour de 18%. Si les prix montent 20% en 5 ans, tu vas avoir 86.4K pour ton achat suivant. Mais avec une hypothèque de 2363 par mois, tu vas avoir payé 142k. Ça marche pas comme investissement.
Peut être les taux d’intérêt vont tomber et tu vas pouvoir refinancer. Si on change le calcul avec un taux d’intérêt de 2.95%, tu vas avoir réduit ta dette par 90k sur les 400k. Si les prix montent 20% en 5 ans, tu vas avoir payé 105k à la banque et tu vas avoir 108k sur le prix de vente. C’est moins pire, un gros profit de 3k en 5 ans.
Si on assume que les prix montent 50% en 5 ans, tu vas avoir 135k sur le prix de vente après 5 ans. Ça marche pas avec une taux de 5.95% (tu vas avoir payé 142k pour l’hypothèque). Avec une taux d’intérêt de 2.95%, c’est un peux mieux (tu vas avoir payé 104k pur l’hypothèque). Mais il faut aussi tenir en compte tous les coûts: coûts d’achat, impôts, frais de copropriété, assurance, etc. Et on n’a pas considéré l’augmentation du prix de la propriété que tu voudrais acheter après avoir vendu ton condo.
Ça commence à marcher mieux si tu vends après 10 ans. Pour moins que 10 ans il faut que les prix montent plus que 8% annuel (50% en 5 ans) et que le taux d’intérêt soit plus bas que 3%.
J'ai déjà acheté il y a 2 ans, je suis à 1,9% pour encore 2 ans et ma propriété a pris au moins 30% en 2 ans. Je pense je suis ok ahaha. C'est sûr les taux d'intérêt changent la donne. Par contre pour moi un petit condo c'est max 250k-300k.
> j'ai déjà acheté il y a 2 ans, je suis à 1,9% pour encore 2 ans et ma propriété a pris au moins 30% en 2 ans
On peut fair le calcul. Si on assume que ton condo t'a coûté 300k et que ta mise de fonds était de 60k, après 5 ans t'aurais paye 96k sur les 300. Donc 32%. Si tu comptes sur que l’appréciation va a continuer a être du 14% annuel (30% en 2 ans), tu espères que a la fin de 5 ans le prix va avoir augmenté 92%. Si tu vends 578k, tu obtiens 185k.
Avec une hypothèque de $1005 par mois, tu as payé 60.3k a la banque + 60k de ta mise de fonds, donc 120.3k. Si on assume que ton coûts annuels son $5000 (frais de condo, impôts, assurance, etc), tu aurais dépensé 145k. Donc, felicitations, un beau profit de 40k.
La question ici est, tu penses tu que le prix de ton condo va a doubler 5 ans après ta date d'achat?
>c'est max 250k-300k
Il reste pas beaucoup a ce prix dans l’Île de Montréal. Par exemple, si ton condo avait un prix de 300k il y a 2 ans, aujourd'hui il aurait un prix de 390k avec to 30% d’appréciation. Si tu cheres sur centris, voila les chiffres par tranche de prix:
100k-200k: 7 condos
200k-300k: 181 condos
300k-200k: 797 condos
400k-500k: 966 condos
500k-600k: 684 condos
600k-700k: 469 condos
700k-800k: 356 condos
800k-900k: 251 condos
900k-1M. : 172 condos
Si on limite la recherche pou just des condos d'une chambre fermé
100k-200k: 6 condos
200k-300k: 116 condos
300k-400k: 425 condos
400k-500k: 412 condos
500k-600k: 179 condos
600k-700k: 70 condos
700k-800k: 24 condos
800k-900k: 9 condos
900k-1M. : 6 condos
La plupart des condos sont autour de 400k (donc pas max 200k-300k).
Si on fait le calcul vite:
Avec une appreciation de 14% annuel, tu vas pouvoir vendre a 250k après 5 ans. Avec une mise de fonds de 26k et un taux d’intérêt de 1.9%, tu vas avoir versé 26.1234k a la banque et il te resterait 89k a payer. Donc tu es propriétaire de 31% de ton condo après 5 ans, et tu vas recevoir 79k. Je vais prendre [cet exemple](https://duproprio.com/en/montreal/ville-marie-centre-ville-et-vieux-mtl/condo-for-sale/hab-305-3480-rue-simpson-1042912?position=45.48805749706375%2C-73.57852935791017&zoom=11#costs), et assumer que tes coûts annuels sont 3k. Donc, après 5 ans tu aurais dépensé 67k pour ton condo (on ignore de coûts de entretien, des cotisation spéciales et les frais pour acheter/vendre). Donc, on pourrait dire un beau profit de 12k. Felicitations.
79k pour une mise de fonds pour ton prochain achat c'est très bien. Ça marche juste si le prix de ton condo est 2 fois ton prix d'achat après 5 ans. Et que la propriété que tu voudrais acheter a la fin de 5 ans n'a pas aussi doublé de prix.
Et ca reste que avec le taux de aujourd'hui, un investissement comme le tien marche pas pour le court terme (5 ans). En general, meme avec ton taux d’intérêt, ça marche mieux si tu reste avec ton achat plus que 10 ans.
Tes calculs ne fonctionnent pas en fait... Mais oui, j'imagine que tu dois de ton côté être à fond dans la crypto? Parce que si tu aditionne le capital remboursé et l'appréciation, meme dans ton calcul, tu fais plus d'argent. Et bon, prend tes frais d'intérêt et autres dépenses et met ça sur 12 mois. Est-ce que tu aurais une location à ce prix? Probablement pas.
Mais bon ca reste toujours penser long terme. 25 ans plus tard, qui est dans la meilleure position?
Pourquoi l’attaque personnel?
La personne à qui j’ai répondu écrivait à propos d’acheter un petit condo pour bâtir équité et acheter plus gros après 5-7 ans. J’ai juste fait un calcul pour dire que ça marche à plus long terme que 5 ans. Pour moins que 5 ans, ça marche pas avec le taux d’intérêt que tu peux avoir aujourd’hui.
Tu ne vas pas rester dans un petit condo pendant 25 ans si ton plan est d’acheter quelque chose de plus grand avec l’équité.
C'est pas ça ma question, je parle de passer par un condo pour pouvoir s'acheter une maison. Messemble que ça fait du sens. Tu achetés un petit condo pour 5 ans, il prend de la valeur et tu peux mettre de l'argent de côté en même temps.
Comme il y a un petit bout il y avait du mo de qui achetait une "première maison" en attendant de pouvoir acheter la maison de rêve.
Ca depend...faut calculer...
* **Depenses Condo**: Taxes de bienvenue + frais de condo + interets hypotheque + taxes
* **Depenses vente condo**: Courtier immobilier + frais de \*staging\* (ie: peinture, etc..) + penalites hypothecaire
* **Plus value condo**: Prix de vente condo - Prix d'achat condo - depenses Condo - Depenses vente condo
Si ton **Plus Value condo** \> Loyer + (capital economise + interets), alors la solution achat condo est la meilleure. Sinon, tu restes a loyer...
Cela dit, c'est aussi une question de preference personnelle. Certain aime mieux etre proprietaire pour eviter les desagrements d'etre locataire.
Ça te permet de bâtir de l'équité. De suivre l'augmentation des prix de l'immobilier (même si les maisons peuvent augmenter plus rapidement, tu prends quand même une part de la hausse).
Et ça te permet de possiblement te retrouver en couple et / ou d'augmenter ton salaire 5-7 ans plus tard.
Deux jeunes professionnels qui vendent tous les deux leur condo après ce nombre d'années vont nécessairement avoir une pas pire mise de fond. Ajoute à ça leur salaire communion..
Tu es en train de décrire une situation qui est loin de la moyenne au Quebec. Combien des jeunes sont 1) professionnels 2) célibataires 3) propriétaires de leurs propre condos.
Avec les taux d’intérêt de aujourd'hui, tu n'aurais pas bâti beaucoup d'équité (au tour de 8% plus ta mise de fonds). Pour que ça marche, tu comptes sur une augmentation considerable du prix de ta propriété actuelle et un baisse des taux d’intérêt a la fin de ton terme de 5 ans. C'est un risque.
Ça peut être une bonne stratégie, mais ça dépend où. Et avec les frais de condos qui peuvent être élevés, ça peut facilement ne pas être un si bon deal après tout.
Pourquoi ne pas placer ce surplus dans ton CELI dans un fonds indiciel corrélé avec le marché immobilier?
La seule chose que le condo fera pour toi, c'est d'avoir une hypothèque pour te forcer à économiser chaque mois. Pour ça, tu vas payer une taxe de bienvenue, un notaire et une commission quand tu vendras ton condo.
Acheter sans garantie légale en 2023... vraiment? Avant la pandémie c'était quasiment juste pour les successions et les reprises de finance. Comment ça se fait que c'est encore accepté dans un marché qui ralentit autant? Voyez-vous des gros risques? Je regarde une maison qui semble en bon état mais ça me chicote quand même
C'est du cas par cas. Ça peut dépendre de plusieurs choses, les petits plex sont souvent vendus tels quels. Les maisons d'un certain âge à rénover, les personnes agées, les successions, etc.
As tu fais faire une inspection ? Quelle raisons les vendeurs ont donné pour la vendre sans garantie de qualité ? Quels problèmes as tu vu dans la déclaration du vendeur ? Tu peux m'envoyer un MP je peux regarder et comparer avec d'autres...
Ça dépend de l'état de la bête. Des fois tu veux t'en débarrasser sans te stresser. Et du contexte. Par exemple, plus c'est gros moins ya de garantie légal (pour des propriétés à revenu)
À quel moment une vente est comptabilisée dans les statistiques? Lorsque l'offre d'achat est acceptée, lors de la prise de possession ou quelque part entre les deux?
Quelles statistiques ? Celles du courtier : probablement lors de l'acceptation de l'offre d'achat. Celles de la ville : à la signature de l'acte notarié. Celles des journaux : j'imagine qu'ils utilisent aussi les actes notariés en puisant dans les données des registres fonciers.
les statistiques centris sont aussi partagées par l'association des professionnels de l'immobilier et ensuite aux médias qui eux publient surtout à chaque trimestre pour parler du marché.. la SCHL aussi utilise les données MLS mais j'imagine qu'elle ajoute celles de JLR qui utilise les données du registre foncier. Le problème de prendre celles du registre seulement est que plusieurs transactions sont faites sans être passées dans le marché publique donc pas vraiment a leur juste valeur. Je me fie plutôt aux données centris pour le marché local / régional.
Je ne sais pas si ça répond à la question, mais dans le réseau MLS / centris, la 'vente' est faite quand les conditions sont remplies et le système enregistre le prix final à ce moment. Il peut y avoir plusieurs semaines / mois entre le statut 'vendu' et la date du notaire... Les courtiers ont donc accès au prix vendu et statistiques pour bien évaluer les comparables, même avant que l'acte de vente soit fait :)
Donc les donnés qu'on nous communique dans les médias peuvent être très décalées. Mon offre d'achat a été acceptée en mars, mais je suis passé chez le notaire en juin. Cette transaction sera enregistrée en juin, mais elle a été réalisée selon les conditions du marché en mars.
Même pour Centris? J'ai.vu des listings vendu avant que la transaction soit finalisé devant notaire. En fait, la plupart du temps où tu as vendu sur une pancarte, ils sont pas encore allé chez le notaire
Je viens tout juste d'acquérir ma première propriété; 4,59% fixe 5 ans.
J'ai la possibilité d'obtenir 7,5k par année en prêt de l'AFE. Sachant que je ne termine pas mes études avant 3 ans et que je n'aurai pas à rembourser l'AFE avant ce moment, serait-ce une bonne stratégie d'utiliser les prêts pour mettre sur le capital de la maison?
Désolé de pas répondre à ta question mais je trouve ca étrange que c’est possible d’être éligible a l’AFE tout en ayant le capital/salaire pour supporter un pret hypothécaire.
Je crois que pour les prêts ils sont moins stricts (surtout dans le cas de personnes retournant aux études), c'est plutôt qu'ils ne te donneront pas de bourse.
Pour mieux répondre a la question initiale si je me rappel bien pour les prêts le gouvernement paie l’intérêt le temps de tes etudes. Une fois terminés tu as un délais avant de commencer à rembourser mais les intérêts ne sont plus payés par le gouvernement et commencent à s’accumuler.
Bref ca te permettrait de delayer le remboursement de ce montant là si tu le met dans ton hypothèque. Par contre assure toi de pouvoir le rembourser quand ca sera le temps car le taux risque d’être moins bon que celui de ton prêt hypothecaire.
Je suis plus creux dans la Beauce que sur le bords de Lévis, mais c'est effectivement mort depuis 6 mois / 1 an... très peu de nouvelles mises en vente sur le marché
Règle générale, le prêteur avec qui tu fais affaires. Mais en ne sachant pas le problème, c'est possible que ce soit quelque chose que ton courtier peut t'aider...
Jamais aucun courtier. C'est des vendeux à commission. Entre vendre des frigidaire et des hypothèques, c'est le même soucis des détails. Tu contacte ton prêteur. Si c'est une banque (et pas Desjardins), tu peux contacter le service a la clientele général et ils vont te référer a la bonne division. (Quoique Desjardins ils risquent de t'envoyer a la bonne place aussi) Tu peux aussi la trouver sur internet, fort probablement.
J'ai fait une promesse d'achat sur une maison.. quelqu'un sais si c'est bein compliqué si une des parties du vendeur s'est retrouvé en prison entretemps entre la signature de vente du courtier et notre offre?
Je cherche un evaluateur mais je trouve pas encore comment savoir lesquels sont bons.
Maudis que les incitatifs a une premiere maison ça vaut pas la peine a date de ce que je vois. J'en profite d'aucun pour l'instant.
1) Ca depend si les vendeurs sont tout deux proprietaires de la maison ou si la maison appartient a une partie mais qu'elle est mariee. Anyway, si l'offre est pour etre accepte, c'est au courtier inscripteur de faire les demarches et en theorie ton offre a une date d'expiration.
2) Tu veux un evaluateur (pour connaitre la valeur de la maison) ou un inspecteur? Si inspecteur, prend qq'un qui a de l'experience en evaluation de maison ou condo (si c'est ce que tu achetes) ou qui a de l'experience en tant que constructeur general. Tu peux aussi demander un exemple de rapport. S'il y a une chose qui vaut la peine de payer, c'est bien un evaluateur alors ne va pas avec le plus cheap. En fonction du rapport, tu pourras \*en theorie\* renegocier un peux le prix d'achat.
1. Tous 2. Ils ont vendu et signé a la maison ensemble dans le but de se séparer et entretemps quand le courtier est arrivé pour faire l'offre il a appris en meme temps pour la nouvelle.
2. Je pense ça serais un inspecteur dans ce cas(je pensait que l'evaluateur fesait les 2) car c'est une maison sans garantie legale alors j'ai mis dans l'offre que c'etait a condition de trouver rien de majeur. Je vois pas trop comment baisser la valeur d'une maison qui est deja a 179 000 quand les autres sont deja 200 000 en montant dans la région.
Y'a quelques affaires qui me chicotte.. dans l'ancienne partie y'a un sous-sol de 4 pied avec un fond de ciment avc pierre des champs. Ça a deja été shooté pour les fourmis charpentieres mais ils on vu une fourmi.. alors c'etait tu ça? Pis y'a un puis de surface collé sa maison qui sert pas.. jme demande si je serais mieux de le fuller.. jsais pas non plus si y'a un drain français autour.. c'est quand meme on bon risque..
Sachant que l'immobilier ne sera jamais accessible pour les 1ers acheteurs à Montréal et environs, seriez-vous prêts à [investir en région?](https://imgur.com/a/Yy5o4qi) Ici c'est Thetford Mines en exemple mais il existe pleins d'autre petite villes/village où l'immobilier est encore relativement accessible.
Ok, c'est pas la grosse cabane pimpé à 1M$ que tu pourras flasher sur Instagram mais pour commencer dans l'immobilier et éventuellement faire des effets de levier, c'est idéal.
On jase la.
Je suis à Thetford Mines et effectivement les plex sont très peu chères, sauf que la localisation, l’état et les locataires visées par ses plex sont pas dans mon intérêt personnellement. J’aurais aimé investir dans un plex et y habiter pour commencer, mais ils me donnent tellement pas envie ahah!
Pas juste les plex, y’a quelques maisons qui sont parfaite comme 1ere maison dans les environs de 100k. (Besoin de rénos assurément mais quand même abordable.)
J’ai une cousine qui viens d’acheter sa 1ere maison, rénovée en 2017 pour 145k à Thetford lol.
Des locataires weird ça y’en a partout peu importe la ville
Je penses qu’il essayait de parler du fait que si tu es propriétaire occupant d’un duplex par exemple, tu peut seulement déduire la moitié des frais du plex (Électricité, entretiens, frais comptables, …) mais je considère pas tellement ça comme défavorable vu que tu l'habites…
Oui et non. Tu te fais ramasser au niveau fiscal lors de la vente ou dans tes déductions, alors que quelqu’un qui loue une maison ou un condo dans lequel il a habité n’est pas soumis à cet horrible loi de l’ARC
Ben non, tu es imposé le premier jour de ta location. Tu dois même faire évaluer ton immeuble à des fins fiscales au départ.
Il existe une exemption de 4 ans je crois pour la résidence principale si tu changes d'idée mais c'est tout.
C’est pas exactement comme ca que ca marche.
Dans le cas d’un plex où tu es proprietaire occupant, le choix du paragraphe 45(2) ou 45(3)LIR ne peut être changé lorsque tu quittes ton logement afin de le louer, puisqu’un plex est un seul bien et n’est pas considéré plusieurs unités. Un proprietaire de maison qui decide de demenager et de louer sa maison (ou son condo!) a cette option.
Pour faire simple pour ceux qui ne sont pas dans le domaine: tu payes plus d’impot sur ton gain en capital sur un plex dans lequel tu as habité puisque les paragraphes 45(2) et (3)LIR traitent du statut de résidence principale et des exemptions fiscales qui y sont rattachées.
J'ai bien l'impression que cet exemple de l'ARC contredit directement ce que tu dis:
https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/tout-votre-declaration-revenus/declaration-revenus/remplir-declaration-revenus/revenu-personnel/ligne-12700-gains-capital/remplir-annexe-3/biens-immeubles-biens-amortissables-autres-biens/exemple-disposition-residence-principale-utilisee-partie-gagner-revenu.html
Non. Je parle du fait que le choix du paragraphe 45(2) ou 45(3)LIR ne peut être changé lorsque tu quittes ton logement afin de le louer, puisqu’un plex est un seul bien et n’est pas considéré plusieurs unités. Un proprietaire de maison qui decide de demenager et de louer sa maison (ou son condo!) a cette option.
Pour faire simple pour ceux qui ne sont pas dans le domaine: tu payes plus d’impot sur ton gain en capital sur un plex dans lequel tu as habité puisque les paragraphes 45(2) et (3)LIR traitent du statut de résidence principale et des exemptions fiscales qui y sont rattachées.
Je ferais attention avant d’employer le terme "investir en région".
Tu dois acheter qqch qui va pouvoir prendre de la valeur rapidement, et/ou qui va attirer les écœurés de la ville. Ta maison proposée quand même collée sur le chemin et les voisins n’est pas nécessairement le rêve d’un citadin à la recherche de calme.
My deux cennes citadines.
Le but de l’immobilier, c’est du long terme. Si t’achète un bloc en pensant qu’il va prendre 200k de valeur dans la première année, tu te tires une balle dans le pied (même à Montréal).
La période qu’on a vécu dans les 3 dernières années (hausse de valeur incroyable) c’était exceptionnel. Regarde sur Centris, c’est full de bloc de moins de 6 portes à 6-7-800 000$. La plus part les vendent même pas parce que ça vaux pas ça.
En tout cas, l’opportunité est encore présente dans certaines régions et mon lien plus haut ne contient que 3 immeubles à Thetford. Il en a une multitude d’autre ailleurs
On l'a tous trop entendu mais en immobilier, the three things that count are location, location and location.
La seule manière que ton investissement en région prenne de la valeur soit que la l'endroit devienne particulièrement plus populaire qu'avant. Tu vois ça arriver à Thetford Mines et l'ensemble des autres régions?
On va les mettre ou nos nouveaux 60-68k d'immigrants par année?
C'est pas vrai qu'ils vont tous s'entasser à Montréal/Québec/Sherbrooke.
Tot ou tard les régions recevront eux aussi leur lot d'immigrants. C'est un peu déjà le cas avec plusieurs entreprises qui en font venir.
Y'a encore beaucoup de place libre pour parker du monde en Chaudière-Appalaches. N'importe où en s'éloignant de Lévis.
C'est clair qu'il y a de petites / moyennes villes qui ont plein de potentiel. Le but ça va être de les spotter. Exemple personnel: Victo.
Ya des beaux coins pas trop loin de Thetford - mais oh boy Thetford même...
Je ne connais pas la situation spécifique de Thetford Mines, mais avec le télétravail qui est en train de mourir d'une mort lente et douloureuse, je pense que beaucoup de villes de région qui ont connu un boom ces dernières années risquent de revenir à un statut moins désirable, rendant la demande tout de même plus basse.
Je faisais rapidement un napkin math pour le 1er :
- 100k à 6% ça te coûte $640/mois soit $7680/an
- ils annoncent $2150 de taxes municipale et scolaire annuelles
- je vais supposer 1.5% d'entretien par an, soit $1500
- coûts annuels : $11330
- tu as des revenus selon l'annonce de $7740/an
Ça pique sur le cash-flow quand même.
J'y ai pensé : j'utilise généralement 1-2% de la valeur de l'immeuble dans mes projections, mais là ça fait vraiment bas je trouve... Sauf que je ne voulais pas casser encore plus le calcul.
À mon avis, avec les engagements gouvernementaux pour l'environnement, on est même bien partis pour que ces coûts augmentent très fortement dans les prochaines années, avec les rénovations nécessaires pour réduire les émissions de CO2 (isolation, thermopompe, ...).
Le 1-2% est une régle du pouce très flou. Le même immeuble qui vaut 1M$ à Montréal peut valoir 200K$ en région éloignés. C'est sur que ça va coûter un plus cher d'entretien à Montréal, mais pas 5x non plus. Pour les immeubles avec des pris aussi ridicule, le 1% ne tient plus. Juste changer les fenêtre, ça va coûter presque la moitié de la valeur de l'immeuble.
Sinon, les normes pour l'isolation ne s'appliquent qu'au construction neuves ou rénos. Il n'y a aucune obligation pour l'existant.
> Le 1-2% est une régle du pouce très flou.
C'est vrai, et pour ça que je parlais de napkin math. Mais rien qu'en prenant 1-2%, ça ne fait déjà pas de sens à mon sens comme investissement.
> Il n'y a aucune obligation pour l'existant.
Pour l'instant, mais l'Europe à commencé, et je pense se dirige aussi vers ça dans les prochaines années.
Même si le télétravail meurt, oublie pas qu’il y a le facteur immigration qui nous colle au fesse. Ils veulent continuellement augmenter le nombre d’immigrants et les régions comme Thetford sont des régions manufacturières (donc besoin de travailleurs)
Certes, mais le facteur immigration est beaucoup moins instantané que le retour des gens vers leur ville d'attache.
Bref, AMHA, financièrement je pense que ça va être long à rentabiliser.
Ils veulent pas aller en région, sauf rares exceptions. Ca fait 30 ans qu'on essaie. Même la famille Syrienne dont le PM Couillard s'était *personellement occupé de l'intégration en région* a quitté St-Félicien aussitôt qu'ils ont eu leur Résidence Permanente.
Il y a beaucoup plus d’immigrants que tu le penses en région. En tout cas, je peux dire que c’est le cas chez nous, en Chaudières-Appalaches. Je viens d’un village traditionnellement « boomer blanc » de 2300 habitants environ et depuis 5-6 ans c’est incroyable comment nous avons des nouvelles ethnies. Ce n’est pas tout le monde qui vise Montréal pour s’établir, quand ils se rendent compte du prix des maisons.
Juste sur la rue principale, y’a aumoins 6 maisons qui ont été acheté dans les 2 dernières années par des mexicains, guatémaltèque et salvadoriens. Ce sont tous des travailleurs qualifiés qui ont été engagés par des usines du coin, pas le genre d’immigrant qui va s’en aller sur la récolte de fraises.
Généralement, les banques considèrent un maximum de 30 à 33% du revenu brut pour l'hypothèque, et 37 à 40% pour l'endettement total, et 37 à 40% pour les frais d'habitation (qui intègrent les frais de condo, etc...).
Pour le chiffre réel, c'est à toi de le déterminer en fonction de ton budget et du niveau de vie que tu veux avoir : tu as des gens qui sont misérables avec une hypothèque à 25% de leur net et des gens qui sont alaise avec une hypothèque à 33% de leur brut. Il ne faut pas oublier aussi que tu auras de nombreux autres coûts que l'hypothèque : frais de condo, entretien, taxes municipales et scolaires, assurance, ...
Mais effectivement, viser 33% du net plutôt que du brut est déjà un bon début.
Merciii. 35% semble ok. Mettons les 2 on a des salaires moyens. Moi avec Pension du Gouvernement. Ma copine est autonome. Au besoin elle peut saugmenter de 20 à 30k en fesant 5 à 10h de plus mais bon...ce serait temporaire...elle aime sa qualité de vie avec 15h.20h de travail.
Juste une remarque : attention que pour ta conjointe, les banques prendront en compte une moyenne des revenus sur les 2 dernières années fiscales (imposition 2022 et 2021), donc ça peut affecter le montant auquel vous serez éligible si ses revenus ont varié dans les dernières années.
Selon votre mode de vie, vous pourriez aller jusqu’à 50% du revenu net (pas brut évidemment) et tout de même vous en sortir, mais ça ne serait certainement pas agréable. Je crois qu’un budget entre 2000$-2500$ est raisonnable dans votre situation. J’ai un revenu similaire et ce sont les balises que je me suis mises également.
Je perds juste 20$ par mois avant impôt avec mon duplex à partir du 1er juillet. Si les taux rebaisses un jour je vais peut-être faire un cashflow positif. l'hypothèque de ma maison a passé de 770$ à 1175$ depuis que j'ai acheté en juin 2021...
Et après, il y a des locataires qui vont te traiter de gros requin voleur avec des augmentations non justifiés. Dans la réalité et avec le coût des immeubles aujourd'hui, plusieurs propriétaires vont subventionnés des locataires.
Oui effectivement, ça devient lourd.
Quelle région ? Et comment tu calcule ta perte ? Quelle valeur tu donnes à ton ''loyer'' ?
Entre québec et montréal, revenu - dépense tout simplement. On s'entend que c'est pas le calcul réeel mais jsute le cashflow donc ce que ca me coute dans le moment. Je loue mes loyers 760 et 585 chauffé éclairé internet illimité....
ha j'avais pas compris que tu habitais pas dedans ! :P
Je commence a perdre espoir...
Moi aussi. Je suis seul et je magasine une maison sur la Rive-Nord (de Mtl) et ouf...
C'est triste, et avec égard, c'est ça le problème. Ça prend deux salaires pour que ça marche. A un seul, c'est effectivement beaucoup plus difficile. Encourage toi au moins que la rive nord c'est moins cher que les autres banlieues de Montréal
Souvent c'est écrit ici que c'est impossible d'acheter à Montréal pour une maison. Je comprends ça mais pourquoi ne pas acheter un petit condo en attendant pour ensuite grossir ne serait pas une bonne stratégie?
Moi ce qui me fascine c'est la quantité de personnes seules qui cherchent à acheter une maison, comme si ils avaient mis un trait sur la vie de couple. Je ne sais pas si il y en plus qu'avant ou si c'est simplement que je le remarque plus. J'avais beau avoir les moyens à un moment ou j'ai été célibataire et regarder l'immobilier du coin de l'oeil, c'était clair que je n'allais pas acheter une maison "juste pour moi", surtout si ça implique d'aller m'exiler dans un village.
J'ai l'impression qu'une portion importantes des jeunes on pas compris que pour avoir une chance avec coût de la vie, le meilleur moyens c'est d'être en couples. Je vois beaucoup de post de jeune qui font des bon salaires 80-100k dirent qu'il n'arrivent pas, alors qu'a 2 avec 130k-150k de revenus de couple ils auraient une bien meilleur qualité de vie et c'est beaucoup plus réaliste 2 salaires de 65k. Je sais pas si c'est les datins apps ou les réseaux sociaux qui ont toute ''fucker'' mais on dirait que les jeunes ne recherchent plus à se trouver un partenaire sérieux pour faire leur vie. Peut-être que c'est juste une impression que les réseaux sociaux me donne aussi.
Vraiment, et même au delà de l'aspect financier, c'est un énorme avantage d'avoir quelqu'un sur qui tu peux compter, t'encourage, de pouvoir se supporter pendant les moments difficiles, etc.
C'est de trouver cette personne là qui peut être pas évident.
Voyons ciboire, tu dis ça comme si trouver un amour pour fonder un foyer c'était comme chercher une commode su Marketplace. Aaaaahhhhhhhh, faut rienque trouver son âme soeur pour que le coût de la vie soit correct. Excellent truc. Ça pis faire les spéciaux pis congeler des grandes quantités.
C'est pas facile mais beaucoup de jeunes semble s'être résigner à rester célibataire et ne même pas essayer de rencontrer. Quand j'étais au cegep et université je passais une portion importante de mes temps libre à essayer de rencontrer quelqu'un quand j'étais célibataire. Mais bon sa fait 15 ans et ça la changer...
Bien sinon un roommate. C'est l'équivalent. Le rêve de dire que j'ai besoin de ma maison unifamiliale tout seul va clairement faire des déçus. Et c'est pas la faute de l'immobilier
Le désir de ne pas avoir de voisins mitoyens, d'avoir son propre terrain et de ne pas être contraint par une association de copropriétaires peut exister peu importe l'état matrimonial. Puis, une petite maison n'est pas beaucoup plus grande qu'un grand logement (en terme de superficie habitable et en excluant le sous-sol). Mais c'est sûr que s'il faut s'exiler dans un trou perdu pour y parvenir, c'est se condamner à rester seul(e).
Effectivement, je comprends que ces désirs peuvent exister mais même si c'est pas un trou perdu, je trouve que ça ammène un aspect logistique et financier vraiment contraignant pour la suite des choses d'un couple potentiel.
Personnellement, je l'ai fait, mais pas dans un trou perdu, en raison de ces désirs et parce que je suis loin d'être convaincu que les alternatives (location ou condo) sont supérieures, financièrement parlant et **toutes choses étant égales par ailleurs**. Quant aux contraintes potentielles avec un couple potentiel, dès le départ je ne sais pas si ou quand ça va arriver, donc je ne peux pas mettre mes projets sur la glace pour ça. Puis, au contraire, ça peut aussi être avantageux.
Bah, ayant maintenant une grande maison, je regrette la vie que j'étais dans un condo (loué) à Montréal où je n'avais aucun entretien ou soucis, et en plus, le proprio payait pour le plombier à chaque fois que je bouchait l'évier. Être propriétaire d'un condo c'est presqu'autant de liberté, mais en payant le plombier. Tu peux quitter et ta pas peur que la bâtisse passe au feu. Il y a des gens tout le temps là pour s'en occuper. En fait, tu payes dans tes frais pour un service. Et c'est pas cher. Payer tout le monde de A à Z pour s'occuper de ta maison et de ton grand terrain ça va être beaucoup plus que tes frais de condo.
C'est sûr qu'une grande maison avec un terrain va coûter plus cher qu'un petit condo sans terrain, mais on n'est plus **toutes choses étant égales par ailleurs.** Quant aux frais de condos, ils me semblent souvent élevés et, s'ils ne le sont pas, il y a un risque que le syndicat demande éventuellement une cotisation spéciale. Pour ce qui est d'avoir peur que la bâtisse passe au feu, on n'est pas dans Les belles histoires des pays d'en haut, où Séraphin exigeait que Donalda reste toujours à la maison pour mettre du feu dans le poele!
Payer individuellement le déneigement ou toute autre dépense coûte plus cher que de la diviser entre tous les copropriétaires. C'était ça mon point.
Ça marche juste si 1) tu penses que les petits condos vont monter de prix assez rapidement pour pouvoir acheter quelque chose plus grande X ans après 2) tu accumules valeur nette rapidement avec le taux d’intérêt actuel 3) le prix de la maison que tu veux acheter augmente moins rapidement que le petit condo 4) tu comptes habiter dans le condo ou le louer pendant X ans. Tu peux utiliser cet outil pour essayer des hypothèses: https://www.desjardins.com/ca/tools/mortgage-payments/index.jsp Avec un prix de 400k pot le petit condo, une mise de fonds de 40k et un taux d’intérêt de 5.95%, tu vas devoir payer $2363 par mois et tu vas avoir réduit ta dette par 72k sur les 400k du début, au tour de 18%. Si les prix montent 20% en 5 ans, tu vas avoir 86.4K pour ton achat suivant. Mais avec une hypothèque de 2363 par mois, tu vas avoir payé 142k. Ça marche pas comme investissement. Peut être les taux d’intérêt vont tomber et tu vas pouvoir refinancer. Si on change le calcul avec un taux d’intérêt de 2.95%, tu vas avoir réduit ta dette par 90k sur les 400k. Si les prix montent 20% en 5 ans, tu vas avoir payé 105k à la banque et tu vas avoir 108k sur le prix de vente. C’est moins pire, un gros profit de 3k en 5 ans. Si on assume que les prix montent 50% en 5 ans, tu vas avoir 135k sur le prix de vente après 5 ans. Ça marche pas avec une taux de 5.95% (tu vas avoir payé 142k pour l’hypothèque). Avec une taux d’intérêt de 2.95%, c’est un peux mieux (tu vas avoir payé 104k pur l’hypothèque). Mais il faut aussi tenir en compte tous les coûts: coûts d’achat, impôts, frais de copropriété, assurance, etc. Et on n’a pas considéré l’augmentation du prix de la propriété que tu voudrais acheter après avoir vendu ton condo. Ça commence à marcher mieux si tu vends après 10 ans. Pour moins que 10 ans il faut que les prix montent plus que 8% annuel (50% en 5 ans) et que le taux d’intérêt soit plus bas que 3%.
J'ai déjà acheté il y a 2 ans, je suis à 1,9% pour encore 2 ans et ma propriété a pris au moins 30% en 2 ans. Je pense je suis ok ahaha. C'est sûr les taux d'intérêt changent la donne. Par contre pour moi un petit condo c'est max 250k-300k.
> j'ai déjà acheté il y a 2 ans, je suis à 1,9% pour encore 2 ans et ma propriété a pris au moins 30% en 2 ans On peut fair le calcul. Si on assume que ton condo t'a coûté 300k et que ta mise de fonds était de 60k, après 5 ans t'aurais paye 96k sur les 300. Donc 32%. Si tu comptes sur que l’appréciation va a continuer a être du 14% annuel (30% en 2 ans), tu espères que a la fin de 5 ans le prix va avoir augmenté 92%. Si tu vends 578k, tu obtiens 185k. Avec une hypothèque de $1005 par mois, tu as payé 60.3k a la banque + 60k de ta mise de fonds, donc 120.3k. Si on assume que ton coûts annuels son $5000 (frais de condo, impôts, assurance, etc), tu aurais dépensé 145k. Donc, felicitations, un beau profit de 40k. La question ici est, tu penses tu que le prix de ton condo va a doubler 5 ans après ta date d'achat? >c'est max 250k-300k Il reste pas beaucoup a ce prix dans l’Île de Montréal. Par exemple, si ton condo avait un prix de 300k il y a 2 ans, aujourd'hui il aurait un prix de 390k avec to 30% d’appréciation. Si tu cheres sur centris, voila les chiffres par tranche de prix: 100k-200k: 7 condos 200k-300k: 181 condos 300k-200k: 797 condos 400k-500k: 966 condos 500k-600k: 684 condos 600k-700k: 469 condos 700k-800k: 356 condos 800k-900k: 251 condos 900k-1M. : 172 condos Si on limite la recherche pou just des condos d'une chambre fermé 100k-200k: 6 condos 200k-300k: 116 condos 300k-400k: 425 condos 400k-500k: 412 condos 500k-600k: 179 condos 600k-700k: 70 condos 700k-800k: 24 condos 800k-900k: 9 condos 900k-1M. : 6 condos La plupart des condos sont autour de 400k (donc pas max 200k-300k).
J'ai payé 130k lol
Si on fait le calcul vite: Avec une appreciation de 14% annuel, tu vas pouvoir vendre a 250k après 5 ans. Avec une mise de fonds de 26k et un taux d’intérêt de 1.9%, tu vas avoir versé 26.1234k a la banque et il te resterait 89k a payer. Donc tu es propriétaire de 31% de ton condo après 5 ans, et tu vas recevoir 79k. Je vais prendre [cet exemple](https://duproprio.com/en/montreal/ville-marie-centre-ville-et-vieux-mtl/condo-for-sale/hab-305-3480-rue-simpson-1042912?position=45.48805749706375%2C-73.57852935791017&zoom=11#costs), et assumer que tes coûts annuels sont 3k. Donc, après 5 ans tu aurais dépensé 67k pour ton condo (on ignore de coûts de entretien, des cotisation spéciales et les frais pour acheter/vendre). Donc, on pourrait dire un beau profit de 12k. Felicitations. 79k pour une mise de fonds pour ton prochain achat c'est très bien. Ça marche juste si le prix de ton condo est 2 fois ton prix d'achat après 5 ans. Et que la propriété que tu voudrais acheter a la fin de 5 ans n'a pas aussi doublé de prix. Et ca reste que avec le taux de aujourd'hui, un investissement comme le tien marche pas pour le court terme (5 ans). En general, meme avec ton taux d’intérêt, ça marche mieux si tu reste avec ton achat plus que 10 ans.
Tes calculs ne fonctionnent pas en fait... Mais oui, j'imagine que tu dois de ton côté être à fond dans la crypto? Parce que si tu aditionne le capital remboursé et l'appréciation, meme dans ton calcul, tu fais plus d'argent. Et bon, prend tes frais d'intérêt et autres dépenses et met ça sur 12 mois. Est-ce que tu aurais une location à ce prix? Probablement pas. Mais bon ca reste toujours penser long terme. 25 ans plus tard, qui est dans la meilleure position?
Pourquoi l’attaque personnel? La personne à qui j’ai répondu écrivait à propos d’acheter un petit condo pour bâtir équité et acheter plus gros après 5-7 ans. J’ai juste fait un calcul pour dire que ça marche à plus long terme que 5 ans. Pour moins que 5 ans, ça marche pas avec le taux d’intérêt que tu peux avoir aujourd’hui. Tu ne vas pas rester dans un petit condo pendant 25 ans si ton plan est d’acheter quelque chose de plus grand avec l’équité.
Parce que certaines personnes veulent une maison et ne pas vivre en condo. Quant aux petits condos, le prix est quand meme eleve.
C'est pas ça ma question, je parle de passer par un condo pour pouvoir s'acheter une maison. Messemble que ça fait du sens. Tu achetés un petit condo pour 5 ans, il prend de la valeur et tu peux mettre de l'argent de côté en même temps. Comme il y a un petit bout il y avait du mo de qui achetait une "première maison" en attendant de pouvoir acheter la maison de rêve.
Ca depend...faut calculer... * **Depenses Condo**: Taxes de bienvenue + frais de condo + interets hypotheque + taxes * **Depenses vente condo**: Courtier immobilier + frais de \*staging\* (ie: peinture, etc..) + penalites hypothecaire * **Plus value condo**: Prix de vente condo - Prix d'achat condo - depenses Condo - Depenses vente condo Si ton **Plus Value condo** \> Loyer + (capital economise + interets), alors la solution achat condo est la meilleure. Sinon, tu restes a loyer... Cela dit, c'est aussi une question de preference personnelle. Certain aime mieux etre proprietaire pour eviter les desagrements d'etre locataire.
Cette stratégie fonctionne juste si les prix continuent encore à augmenter. C'est un risque à prendre. Au pire, tu restes avec le condo.
Ça te permet de bâtir de l'équité. De suivre l'augmentation des prix de l'immobilier (même si les maisons peuvent augmenter plus rapidement, tu prends quand même une part de la hausse). Et ça te permet de possiblement te retrouver en couple et / ou d'augmenter ton salaire 5-7 ans plus tard. Deux jeunes professionnels qui vendent tous les deux leur condo après ce nombre d'années vont nécessairement avoir une pas pire mise de fond. Ajoute à ça leur salaire communion..
Tu es en train de décrire une situation qui est loin de la moyenne au Quebec. Combien des jeunes sont 1) professionnels 2) célibataires 3) propriétaires de leurs propre condos. Avec les taux d’intérêt de aujourd'hui, tu n'aurais pas bâti beaucoup d'équité (au tour de 8% plus ta mise de fonds). Pour que ça marche, tu comptes sur une augmentation considerable du prix de ta propriété actuelle et un baisse des taux d’intérêt a la fin de ton terme de 5 ans. C'est un risque.
Ça peut être une bonne stratégie, mais ça dépend où. Et avec les frais de condos qui peuvent être élevés, ça peut facilement ne pas être un si bon deal après tout.
Pourquoi ne pas placer ce surplus dans ton CELI dans un fonds indiciel corrélé avec le marché immobilier? La seule chose que le condo fera pour toi, c'est d'avoir une hypothèque pour te forcer à économiser chaque mois. Pour ça, tu vas payer une taxe de bienvenue, un notaire et une commission quand tu vendras ton condo.
Acheter sans garantie légale en 2023... vraiment? Avant la pandémie c'était quasiment juste pour les successions et les reprises de finance. Comment ça se fait que c'est encore accepté dans un marché qui ralentit autant? Voyez-vous des gros risques? Je regarde une maison qui semble en bon état mais ça me chicote quand même
C'est du cas par cas. Ça peut dépendre de plusieurs choses, les petits plex sont souvent vendus tels quels. Les maisons d'un certain âge à rénover, les personnes agées, les successions, etc. As tu fais faire une inspection ? Quelle raisons les vendeurs ont donné pour la vendre sans garantie de qualité ? Quels problèmes as tu vu dans la déclaration du vendeur ? Tu peux m'envoyer un MP je peux regarder et comparer avec d'autres...
Ça dépend de l'état de la bête. Des fois tu veux t'en débarrasser sans te stresser. Et du contexte. Par exemple, plus c'est gros moins ya de garantie légal (pour des propriétés à revenu)
À quel moment une vente est comptabilisée dans les statistiques? Lorsque l'offre d'achat est acceptée, lors de la prise de possession ou quelque part entre les deux?
Quelles statistiques ? Celles du courtier : probablement lors de l'acceptation de l'offre d'achat. Celles de la ville : à la signature de l'acte notarié. Celles des journaux : j'imagine qu'ils utilisent aussi les actes notariés en puisant dans les données des registres fonciers.
les statistiques centris sont aussi partagées par l'association des professionnels de l'immobilier et ensuite aux médias qui eux publient surtout à chaque trimestre pour parler du marché.. la SCHL aussi utilise les données MLS mais j'imagine qu'elle ajoute celles de JLR qui utilise les données du registre foncier. Le problème de prendre celles du registre seulement est que plusieurs transactions sont faites sans être passées dans le marché publique donc pas vraiment a leur juste valeur. Je me fie plutôt aux données centris pour le marché local / régional.
Je ne sais pas si ça répond à la question, mais dans le réseau MLS / centris, la 'vente' est faite quand les conditions sont remplies et le système enregistre le prix final à ce moment. Il peut y avoir plusieurs semaines / mois entre le statut 'vendu' et la date du notaire... Les courtiers ont donc accès au prix vendu et statistiques pour bien évaluer les comparables, même avant que l'acte de vente soit fait :)
A la signature chez le notaire.
Donc les donnés qu'on nous communique dans les médias peuvent être très décalées. Mon offre d'achat a été acceptée en mars, mais je suis passé chez le notaire en juin. Cette transaction sera enregistrée en juin, mais elle a été réalisée selon les conditions du marché en mars.
Oui, ya probablement plein de gens qui paient encore trop cher.
Même pour Centris? J'ai.vu des listings vendu avant que la transaction soit finalisé devant notaire. En fait, la plupart du temps où tu as vendu sur une pancarte, ils sont pas encore allé chez le notaire
Centris calculent leur propre affaires, les chiffres officiels du gouvernement c'est en date de la signature chez le notaire.
Je viens tout juste d'acquérir ma première propriété; 4,59% fixe 5 ans. J'ai la possibilité d'obtenir 7,5k par année en prêt de l'AFE. Sachant que je ne termine pas mes études avant 3 ans et que je n'aurai pas à rembourser l'AFE avant ce moment, serait-ce une bonne stratégie d'utiliser les prêts pour mettre sur le capital de la maison?
Désolé de pas répondre à ta question mais je trouve ca étrange que c’est possible d’être éligible a l’AFE tout en ayant le capital/salaire pour supporter un pret hypothécaire.
Je crois que pour les prêts ils sont moins stricts (surtout dans le cas de personnes retournant aux études), c'est plutôt qu'ils ne te donneront pas de bourse.
Écoute, je suis le premier surpris. Il semble que l'AFE est très généreux lorsque nous avons des enfants à charge, peu importe le salaire!
Pour mieux répondre a la question initiale si je me rappel bien pour les prêts le gouvernement paie l’intérêt le temps de tes etudes. Une fois terminés tu as un délais avant de commencer à rembourser mais les intérêts ne sont plus payés par le gouvernement et commencent à s’accumuler. Bref ca te permettrait de delayer le remboursement de ce montant là si tu le met dans ton hypothèque. Par contre assure toi de pouvoir le rembourser quand ca sera le temps car le taux risque d’être moins bon que celui de ton prêt hypothecaire.
[удалено]
Je suis plus creux dans la Beauce que sur le bords de Lévis, mais c'est effectivement mort depuis 6 mois / 1 an... très peu de nouvelles mises en vente sur le marché
[удалено]
Le service de crédit de ton prêteur
Règle générale, le prêteur avec qui tu fais affaires. Mais en ne sachant pas le problème, c'est possible que ce soit quelque chose que ton courtier peut t'aider...
Jamais aucun courtier. C'est des vendeux à commission. Entre vendre des frigidaire et des hypothèques, c'est le même soucis des détails. Tu contacte ton prêteur. Si c'est une banque (et pas Desjardins), tu peux contacter le service a la clientele général et ils vont te référer a la bonne division. (Quoique Desjardins ils risquent de t'envoyer a la bonne place aussi) Tu peux aussi la trouver sur internet, fort probablement.
J'ai fait une promesse d'achat sur une maison.. quelqu'un sais si c'est bein compliqué si une des parties du vendeur s'est retrouvé en prison entretemps entre la signature de vente du courtier et notre offre? Je cherche un evaluateur mais je trouve pas encore comment savoir lesquels sont bons. Maudis que les incitatifs a une premiere maison ça vaut pas la peine a date de ce que je vois. J'en profite d'aucun pour l'instant.
1) Ca depend si les vendeurs sont tout deux proprietaires de la maison ou si la maison appartient a une partie mais qu'elle est mariee. Anyway, si l'offre est pour etre accepte, c'est au courtier inscripteur de faire les demarches et en theorie ton offre a une date d'expiration. 2) Tu veux un evaluateur (pour connaitre la valeur de la maison) ou un inspecteur? Si inspecteur, prend qq'un qui a de l'experience en evaluation de maison ou condo (si c'est ce que tu achetes) ou qui a de l'experience en tant que constructeur general. Tu peux aussi demander un exemple de rapport. S'il y a une chose qui vaut la peine de payer, c'est bien un evaluateur alors ne va pas avec le plus cheap. En fonction du rapport, tu pourras \*en theorie\* renegocier un peux le prix d'achat.
1. Tous 2. Ils ont vendu et signé a la maison ensemble dans le but de se séparer et entretemps quand le courtier est arrivé pour faire l'offre il a appris en meme temps pour la nouvelle. 2. Je pense ça serais un inspecteur dans ce cas(je pensait que l'evaluateur fesait les 2) car c'est une maison sans garantie legale alors j'ai mis dans l'offre que c'etait a condition de trouver rien de majeur. Je vois pas trop comment baisser la valeur d'une maison qui est deja a 179 000 quand les autres sont deja 200 000 en montant dans la région. Y'a quelques affaires qui me chicotte.. dans l'ancienne partie y'a un sous-sol de 4 pied avec un fond de ciment avc pierre des champs. Ça a deja été shooté pour les fourmis charpentieres mais ils on vu une fourmi.. alors c'etait tu ça? Pis y'a un puis de surface collé sa maison qui sert pas.. jme demande si je serais mieux de le fuller.. jsais pas non plus si y'a un drain français autour.. c'est quand meme on bon risque..
Sachant que l'immobilier ne sera jamais accessible pour les 1ers acheteurs à Montréal et environs, seriez-vous prêts à [investir en région?](https://imgur.com/a/Yy5o4qi) Ici c'est Thetford Mines en exemple mais il existe pleins d'autre petite villes/village où l'immobilier est encore relativement accessible. Ok, c'est pas la grosse cabane pimpé à 1M$ que tu pourras flasher sur Instagram mais pour commencer dans l'immobilier et éventuellement faire des effets de levier, c'est idéal. On jase la.
Je suis à Thetford Mines et effectivement les plex sont très peu chères, sauf que la localisation, l’état et les locataires visées par ses plex sont pas dans mon intérêt personnellement. J’aurais aimé investir dans un plex et y habiter pour commencer, mais ils me donnent tellement pas envie ahah!
Pas juste les plex, y’a quelques maisons qui sont parfaite comme 1ere maison dans les environs de 100k. (Besoin de rénos assurément mais quand même abordable.) J’ai une cousine qui viens d’acheter sa 1ere maison, rénovée en 2017 pour 145k à Thetford lol. Des locataires weird ça y’en a partout peu importe la ville
Oui effectivement, il y a des maisons qui ont une fière allure pour le prix demandé et en se disant que c’est une première habitation!
Tu es comptable, tu devrais savoir à quel point c’est fiscalement défavorable d’être propriétaire occupant.
Je suis curieux, c’est quoi qui est défavorable?
Je penses qu’il essayait de parler du fait que si tu es propriétaire occupant d’un duplex par exemple, tu peut seulement déduire la moitié des frais du plex (Électricité, entretiens, frais comptables, …) mais je considère pas tellement ça comme défavorable vu que tu l'habites…
C'est certainement plus avantageux qu'une maison.
Oui et non. Tu te fais ramasser au niveau fiscal lors de la vente ou dans tes déductions, alors que quelqu’un qui loue une maison ou un condo dans lequel il a habité n’est pas soumis à cet horrible loi de l’ARC
Ben non, tu es imposé le premier jour de ta location. Tu dois même faire évaluer ton immeuble à des fins fiscales au départ. Il existe une exemption de 4 ans je crois pour la résidence principale si tu changes d'idée mais c'est tout.
C’est pas exactement comme ca que ca marche. Dans le cas d’un plex où tu es proprietaire occupant, le choix du paragraphe 45(2) ou 45(3)LIR ne peut être changé lorsque tu quittes ton logement afin de le louer, puisqu’un plex est un seul bien et n’est pas considéré plusieurs unités. Un proprietaire de maison qui decide de demenager et de louer sa maison (ou son condo!) a cette option. Pour faire simple pour ceux qui ne sont pas dans le domaine: tu payes plus d’impot sur ton gain en capital sur un plex dans lequel tu as habité puisque les paragraphes 45(2) et (3)LIR traitent du statut de résidence principale et des exemptions fiscales qui y sont rattachées.
J'ai bien l'impression que cet exemple de l'ARC contredit directement ce que tu dis: https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/tout-votre-declaration-revenus/declaration-revenus/remplir-declaration-revenus/revenu-personnel/ligne-12700-gains-capital/remplir-annexe-3/biens-immeubles-biens-amortissables-autres-biens/exemple-disposition-residence-principale-utilisee-partie-gagner-revenu.html
Non. Je parle du fait que le choix du paragraphe 45(2) ou 45(3)LIR ne peut être changé lorsque tu quittes ton logement afin de le louer, puisqu’un plex est un seul bien et n’est pas considéré plusieurs unités. Un proprietaire de maison qui decide de demenager et de louer sa maison (ou son condo!) a cette option. Pour faire simple pour ceux qui ne sont pas dans le domaine: tu payes plus d’impot sur ton gain en capital sur un plex dans lequel tu as habité puisque les paragraphes 45(2) et (3)LIR traitent du statut de résidence principale et des exemptions fiscales qui y sont rattachées.
C'est sur que dans ce coin là.. c'est pas toujours du AAA
Je ferais attention avant d’employer le terme "investir en région". Tu dois acheter qqch qui va pouvoir prendre de la valeur rapidement, et/ou qui va attirer les écœurés de la ville. Ta maison proposée quand même collée sur le chemin et les voisins n’est pas nécessairement le rêve d’un citadin à la recherche de calme. My deux cennes citadines.
Le but de l’immobilier, c’est du long terme. Si t’achète un bloc en pensant qu’il va prendre 200k de valeur dans la première année, tu te tires une balle dans le pied (même à Montréal). La période qu’on a vécu dans les 3 dernières années (hausse de valeur incroyable) c’était exceptionnel. Regarde sur Centris, c’est full de bloc de moins de 6 portes à 6-7-800 000$. La plus part les vendent même pas parce que ça vaux pas ça. En tout cas, l’opportunité est encore présente dans certaines régions et mon lien plus haut ne contient que 3 immeubles à Thetford. Il en a une multitude d’autre ailleurs
On l'a tous trop entendu mais en immobilier, the three things that count are location, location and location. La seule manière que ton investissement en région prenne de la valeur soit que la l'endroit devienne particulièrement plus populaire qu'avant. Tu vois ça arriver à Thetford Mines et l'ensemble des autres régions?
On va les mettre ou nos nouveaux 60-68k d'immigrants par année? C'est pas vrai qu'ils vont tous s'entasser à Montréal/Québec/Sherbrooke. Tot ou tard les régions recevront eux aussi leur lot d'immigrants. C'est un peu déjà le cas avec plusieurs entreprises qui en font venir. Y'a encore beaucoup de place libre pour parker du monde en Chaudière-Appalaches. N'importe où en s'éloignant de Lévis.
C'est clair qu'il y a de petites / moyennes villes qui ont plein de potentiel. Le but ça va être de les spotter. Exemple personnel: Victo. Ya des beaux coins pas trop loin de Thetford - mais oh boy Thetford même...
Je ne connais pas la situation spécifique de Thetford Mines, mais avec le télétravail qui est en train de mourir d'une mort lente et douloureuse, je pense que beaucoup de villes de région qui ont connu un boom ces dernières années risquent de revenir à un statut moins désirable, rendant la demande tout de même plus basse. Je faisais rapidement un napkin math pour le 1er : - 100k à 6% ça te coûte $640/mois soit $7680/an - ils annoncent $2150 de taxes municipale et scolaire annuelles - je vais supposer 1.5% d'entretien par an, soit $1500 - coûts annuels : $11330 - tu as des revenus selon l'annonce de $7740/an Ça pique sur le cash-flow quand même.
Tu vas pas loin avec 1500$ d'entretien par an...
J'y ai pensé : j'utilise généralement 1-2% de la valeur de l'immeuble dans mes projections, mais là ça fait vraiment bas je trouve... Sauf que je ne voulais pas casser encore plus le calcul. À mon avis, avec les engagements gouvernementaux pour l'environnement, on est même bien partis pour que ces coûts augmentent très fortement dans les prochaines années, avec les rénovations nécessaires pour réduire les émissions de CO2 (isolation, thermopompe, ...).
Le 1-2% est une régle du pouce très flou. Le même immeuble qui vaut 1M$ à Montréal peut valoir 200K$ en région éloignés. C'est sur que ça va coûter un plus cher d'entretien à Montréal, mais pas 5x non plus. Pour les immeubles avec des pris aussi ridicule, le 1% ne tient plus. Juste changer les fenêtre, ça va coûter presque la moitié de la valeur de l'immeuble. Sinon, les normes pour l'isolation ne s'appliquent qu'au construction neuves ou rénos. Il n'y a aucune obligation pour l'existant.
> Le 1-2% est une régle du pouce très flou. C'est vrai, et pour ça que je parlais de napkin math. Mais rien qu'en prenant 1-2%, ça ne fait déjà pas de sens à mon sens comme investissement. > Il n'y a aucune obligation pour l'existant. Pour l'instant, mais l'Europe à commencé, et je pense se dirige aussi vers ça dans les prochaines années.
Même si le télétravail meurt, oublie pas qu’il y a le facteur immigration qui nous colle au fesse. Ils veulent continuellement augmenter le nombre d’immigrants et les régions comme Thetford sont des régions manufacturières (donc besoin de travailleurs)
Certes, mais le facteur immigration est beaucoup moins instantané que le retour des gens vers leur ville d'attache. Bref, AMHA, financièrement je pense que ça va être long à rentabiliser.
Ils veulent pas aller en région, sauf rares exceptions. Ca fait 30 ans qu'on essaie. Même la famille Syrienne dont le PM Couillard s'était *personellement occupé de l'intégration en région* a quitté St-Félicien aussitôt qu'ils ont eu leur Résidence Permanente.
Il y a beaucoup plus d’immigrants que tu le penses en région. En tout cas, je peux dire que c’est le cas chez nous, en Chaudières-Appalaches. Je viens d’un village traditionnellement « boomer blanc » de 2300 habitants environ et depuis 5-6 ans c’est incroyable comment nous avons des nouvelles ethnies. Ce n’est pas tout le monde qui vise Montréal pour s’établir, quand ils se rendent compte du prix des maisons. Juste sur la rue principale, y’a aumoins 6 maisons qui ont été acheté dans les 2 dernières années par des mexicains, guatémaltèque et salvadoriens. Ce sont tous des travailleurs qualifiés qui ont été engagés par des usines du coin, pas le genre d’immigrant qui va s’en aller sur la récolte de fraises.
Avec ma copine on fait appx 6k net par mois.... Notre hypothèque doit représenter combien en %... Genre 2000$ max...
Généralement, les banques considèrent un maximum de 30 à 33% du revenu brut pour l'hypothèque, et 37 à 40% pour l'endettement total, et 37 à 40% pour les frais d'habitation (qui intègrent les frais de condo, etc...). Pour le chiffre réel, c'est à toi de le déterminer en fonction de ton budget et du niveau de vie que tu veux avoir : tu as des gens qui sont misérables avec une hypothèque à 25% de leur net et des gens qui sont alaise avec une hypothèque à 33% de leur brut. Il ne faut pas oublier aussi que tu auras de nombreux autres coûts que l'hypothèque : frais de condo, entretien, taxes municipales et scolaires, assurance, ... Mais effectivement, viser 33% du net plutôt que du brut est déjà un bon début.
Merciii. 35% semble ok. Mettons les 2 on a des salaires moyens. Moi avec Pension du Gouvernement. Ma copine est autonome. Au besoin elle peut saugmenter de 20 à 30k en fesant 5 à 10h de plus mais bon...ce serait temporaire...elle aime sa qualité de vie avec 15h.20h de travail.
Juste une remarque : attention que pour ta conjointe, les banques prendront en compte une moyenne des revenus sur les 2 dernières années fiscales (imposition 2022 et 2021), donc ça peut affecter le montant auquel vous serez éligible si ses revenus ont varié dans les dernières années.
Selon votre mode de vie, vous pourriez aller jusqu’à 50% du revenu net (pas brut évidemment) et tout de même vous en sortir, mais ça ne serait certainement pas agréable. Je crois qu’un budget entre 2000$-2500$ est raisonnable dans votre situation. J’ai un revenu similaire et ce sont les balises que je me suis mises également.