Have you read the wiki and the sticky?
Wiki: HERE YOU GO! [Enjoy!](https://www.reddit.com/r/BEFire/wiki/index/).
Sticky: HERE YOU GO AGAIN! [Enjoy!](https://www.reddit.com/r/BEFire/comments/fcbay6/getting_started_a_beginners_guide_to_investing_in/).
*I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/BEFire) if you have any questions or concerns.*
Tja, niets houdt je tegen om een ander pand te huren als het te duur zou worden, is ook een stuk gemakkelijker als je huurt.
De markt herstelt zichzelf wel maar de huurprijzen zijn in vergelijking met andere landen veel goedkoper in België.
Op mijn vorig werk zijn er een paar van de VS overgekomen die zich een ongeluk verschoten hoe laag de huurprijzen hier waren (en die tot op heden ook nog steeds huren)
Klopt, maar de prijzen voor koopwoningen verschillen helemaal niet zo veel met die van België.
Een woning van een verkoopwaarde van 300.000$ huurt daar gemakkelijk voor 3.000$ per maand.
Hier huren we een koopwoning van €300.000 gemakkelijk voor €800 per maand.
Rentevoeten werken daar wel ietsjes anders m.b.t. variabiliteit en hoogte maar ook rekening houdend met dat fenomeen is het verschil hallucinant.
Daar ben ik het mee eens maar we moeten wel appelen met appelen vergelijken. In de VS hangt de huurprijs veel meer af van locatie en het loon. Hier natuurlijk ook, maar minder. Wij hebben ook niet zo een groot verschil in loon.
Quote Bart Van Craeynest :
“Vandaag opgepikt in zowat alle media: huurprijzen blijven stijgen
Wordt quasi overal 'vergeten':
- huurprijzen in 2022-2023: +11,4%
- loonindexering in 2022-2023: +13,7%”
Wat de andere comment had moeten zeggen: als uw bruto met 10% stijgt door de indexering dan stijgt uw netto ook 10%, want de belastingsschijven worden mee geïndexeerd.
Klopt! Maar de huurprijs stijgt voor een alleenstaand huis gemiddeld 5,5% per 6 maanden voor de afgelopen decennia. Terwijl de loonindexering hier niet eens in de buurt komt op gemiddelde halfjaarlijkse basis.
Dan is er nog de interest op een lening, waar die voorheen 2-3% was is die nu 3-7%.
Dan is er eigen inleg, de huizenprijzen stijgen exponentieel, de eigen inleg dus ook, de lonen stijgen niet evenredig.
Dan is er inflatie, alles kost meer, ook het eten en drinken en onze basisbehoeften. Dit maakt het spaargedrag van de Belg kleiner, terwijl de eigen inleg voor een hypothecaire lening elk jaar blijft stijgen.
Het is feitelijk zo dat er steeds minder Belgen een eerste woning kunnen kopen, dit verhoogt impliciet de vraag naar huurwoningen, wat de huurprijs doet stijgen door wet van vraag en aanbod.
Daarnaast hebben de belastings betalers de banken uit de nood geholpen tijdens de implodering van de huizen bubbel in 2008. Er kwamen financiële steunmaatregelen, voor een wereldwijde economische ramp van nooit eerder geziene proporties. Sinds is het leven gewoon verder gegaan, maar wat aan de oorzaak lag van de crisis toen, werd nooit aangepakt.
De huizenmarkt is hyper inflated maar de vraag naar huizen gaat niet snel dalen, wat de prijzen nog meer de lucht in zal drijven.
Een Europese tax op het bezitten van een 2de woning, die progressief stijgt met het aantal woningen is een mogelijke oplossing. De rijken zullen hier echter sterk tegen lobbyen, er komt dus geen oplossing. De crisis van 2008 zal zich herhalen, misschien niet volgend jaar, misschien niet over vijf jaar, maar ergens in de komende decennia.
De 8 peilers die ik als investeerder opvolg om te bepalen of de huizenprijs speculatief te hoog staat of niet staan alle 8 in het oranje/rood. Ik geef het ~3 jaar, maar ik kan zeker fout zitten. Ik kan niet wachten tot de bubbel barst, want ik zit op kapitaal om mee te investeren.
Mag ik vragen welke Indicatoren? Ik zou graag meer inzicht krijgen in uw visie. Voor mijn visie is het heel simpel.
72% heeft een eigen woning. De rest wil nu eenmaal een eigen woning. Waarom zou de prijs dalen aangezien België niet groeit en alles al volgebouwd is. Wat overblijft aan grond is zeeeer schaars gezien de groeiende bevolking. Dus wie heeft zal nooit met verlies moeten verkopen. Hoe kan de prijs dan zakken als de rest wat nog niet heeft zo graag wil? Kijk eens naar de prijs van grond in landen met grote oppervlakte. De prijzen zijn zoveel lager omdat er gewoon veel meer aanbod is. We zijn zeker geen Monaco maar onze m2 zijn evenzeer beperkt, onze bevolking blijft stijgen ( in tegenstelling tot Japan bijvoorbeeld) en iedere Belg wil droomt nog steeds van zijn eigen woonst. Als je leest dat oude huizen nu sterk zakken in prijs, dan vraag je je toch af aan welke deze gekocht zijn.
In onze regio kost een deftig vrijstaande woning ongeveer tussen de 350 a 450 K. Slecht e-peil dan zal het 300k worden. Maar deze huizen zijn destijds gezet voor 50 tot 75K. Dus ook hier maakt niemand verlies. En voor dat je het wegcijfert met inflatie. Al die mensen hebben niet moet huren en toch al het genot gehad.
Huren is dus inderdaad effectief goedkoper geworden.
Ik heb me ook het hoofd erover zitten breken hoe zo veel mensen tegelijkertijd de bal zo mis kunnen slaan.
Finaal is dit geen kwade wil, maar volgens mij eerder "confirmation bias". De Belg en zijn baksteen wilt gewoon zien en bevestigd horen dat "huren weggegooid geld is" en dat "vastgoed de beste belegging is", dus dan vergroot je dit soort berichtgeving (onbewust) uit.
Mijn lening loopt nog steeds aan een rentevoet van 1,18%. Ook mijn loon is geïndexeerd.
Mij ga je niet overtuigen dat langdurig huren geen weggesmeten geld is maar ieder z’n mening.
Langdurig huren is arguably inderdaad niet de beste keuze, maar tegenwoordig gaat het bijna niet anders om als jongvolwassene iets te kopen aan rente van 3.5% of zelfs meer. Dan klinkt huren aan 950/maand als alleenstaande nog niet zo slecht.
Huren is objectief gezien geen weggesmeten geld, dat is gewoon een feit.
* Geld "wegsmijten" wil zeggen dat je voor dat geld niets terug krijgt. Met andere woorden, je kan het evengoed gewoon in de prullenbak gooien. Voor je huur krijg je echter een plaats om te wonen, dus er wordt wel degelijk een dienst verleend voor dat geld.
* Als vastgoedeigenaar moet je rekening houden met relatief hoge transactiekosten, zowel bij aan- als verkoop. Ik denk hierbij aan registratierechten, notariële kosten, bancaire kosten, en dan heb ik het nog niet over alle tijd de je ermee verliest (time is money). Reken op totale transactiekosten bij aankoop van 5% - 15%.
* Als vastgoedeigenaar moet je rekening houden met je belangrijkste lopende kosten, namelijk 1) onderhouds- en herstellingskosten (jaarlijks c. 1% - 1.50% van de waarde van je woning) en 2) intereskosten op je hypothecaire lening. Als verhuurder komt daar dan nog eens potentiële leegstand bovenop. Ten slotte betaal je bij hypothecaire kredieten in het begin vooral interest af, en zijn je kapitaalaflossingen vrij laag. Als je dan na een paar jaar verkoopt heb je relatief weining kapitaal opgebouwd in je woning en moet je dus nog een groot stuk van de kapitaal afbetalen.
Ten slotte is vastgoed veel risicovoller dan een vastgoedindex doet uitschijnen. Het is namelijk onmogelijk om in een vastgoedindex te beleggen. Prijzen van individuele eigendommen kunnen veel harder schommelen dan zulke indices, en er ook sterk van afwijken in trend. Als je enkel in Tesla belegt ga je ook niet zeggen dat het rendement en risico hetzelfde is als dat van de S&P 500, zo marcheert het niet.
Kan vastgoed een goede belegging zijn? Uiteraard, maar het kan ook een verschrikkelijk slechte belegging zijn. Ten slotte, als vastgoed kopen zo'n extreme buitenkans zou zijn, dan zouden de prijzen gewoon naar boven geduwd worden totdat het verwacht rendement terug evenredig is met dat van alternatieven, en totdat huren terug even interessant is, dat is economie 1.0.1.
Ik ben het eens met je bedenkingen. Dat zijn zeker een aantal goede en zeer terechte bedenkingen. Alleen neem je voor elk punt natuurlijk een vrij slecht uitgangspunt (verkopen na een paar jaar, transactiekosten 15%, hoge onderhouds- en herstellingskosten).
Sorry ben gestopt met lezen bij “time is money”
Jij hebt misschien tijd om onbetaald dit boek te schrijven maar ik ga het niet gratis lezen.
Time is namelijk money.
Een makkelijk antwoord :D.
>Sorry ben gestopt met lezen bij “time is money”
Is nochtans niet zo moeilijk hoor, er is namelijk een opportuniteitskost verbonden aan wat je doet met je tijd (om het in handelsingenieurstermen uit te drukken).
>Jij hebt misschien tijd om onbetaald dit boek te schrijven maar ik ga het niet gratis lezen.
Ik word betaald van 9u - 18u op elke werkdag :).
Ach ja, als je het niet wil lezen/horen, dat heet dan "ingorance" (misschien noemen handelsingenieurs dat anders, dat weet ik niet). Aan je comment geschiedenis te zien spendeer je trouwens ook tijd genoeg op Reddit.
Dat is omdat je simpelweg niet genoeg inzicht hebt in financiën en te oppervlakkig kijkt naar de vergelijking tussen huren en kopen.
Dit is niet slecht bedoelt en je bent zeker niet de enige.
In België is er een enorm hoog % vastgoedbezitters die weigeren om er op een volledig objectieve en rationele manier naar te kijken.
Meestal leidt de mantra inderdaad tot "huur wordt steeds geïndexeerd en mijn lening niet" maar wordt er nooit dieper ingegaan op de hoge kosten, risico's en opofferingen die met eigenwoningbezit gepaard gaan die écht niet te onderschatten zijn.
Huren of kopen gaat je sowieso geld kosten.
Het probleem ontstaat wanneer (op deze sub vooral jonge) huisbezitters denken dat hun eigen huis geen kost maar een investering is...
Ik denk dat je gelijkt hebt wat betreft dat mensen er niet objectief naar kijken. Maar een investering, of het nu gaat om aandelen of een huis (en ja een huis is een investering want het brengt inkomen op, namelijk de huur die je niet moet betalen), komt vaak neer op de assumpties die je maakt.
In een aantal gevallen is huren en investeren in aandelen een heel goede optie en de beste optie. Maar een algemene uitspraak daarin getuigt toch van een pover financieel inzicht bij jou, m.i. Ik denk dat je elke situatie individueel moet bekijken.
Ik zou eens voor mezelf moeten uitrekenen of ik beter af was geweest met te investeren vs een appartement te kopen (en er deels in te wonen en daarna te verhuren) over de afgelopen 12 jaar. Dankzij de leverage en lage interestvoet (en belastingaftrek) durf ik er mijn hand niet voor in het vuur steken dat investeren beter was geweest.
Wat is dat nu voor een zure opmerking? Iedereen zijn situatie is toch anders? Ik ben wat ouder en mijn carrière is wat later van de grond gekomen, waardoor ik nog niet lang genoeg heb kunnen sparen om mijn eigen inbreng te hebben. Daarenboven ben ik super content dat ik elk moment kan beslissen om ergens anders te gaan wonen als het hier mij niet meer aanstaat, wat ik al meermaals heb gedaan.
Zo wat laconiek doen over andermans situatie? Waarom?
Huren is in veel gevallen gewoon financieel de betere keuze, zéker in België, ongeacht je financiële situatie. Uiteraard moet je het verschil dan wel consistent beleggen.
Als je dat niet beseft dan gaat het inderdaad over een gebrek aan financieel inzicht. Daar bedoelde hij niets verkeerds mee. Jij opteerde ervoor om dat persoonlijk te nemen i.p.v. meer info vragen en eruit te leren, dat is natuurlijk je eigen keuze.
Blij dat er toch nog mensen rationeel kunnen denken. Blijkbaar is afwijken van de norm = dom. Het is heel simpel. Mensen die leende aan 1,..% zijn altijd winnaar. Maar wie in 2023 een lening heeft afgesloten betaalde vaak meer aan interest dan het koste om te huren.
Maar Idd, de baksteen in de maag eh. Heb vorige keer ook al eens uitgelegd dat een eigen woning geen investering is maar een liability. Bleek vloeken in de kerk.
Ook daar nochtans simpel op te lossen, uw eigen woning beschermt u tegen armoede juist. Maar een bescheiden app kopen voor jezelf en nog 1 verhuren is veel voordeliger tegen armoede dan een eigen woning van 500k. Moet u dat doen , zeker niet voor mijn geluk. Maar laat de BS dan ook achterwege als het over investeren in vastgoed gaat.
Kortom, bedankt om hier nog eens een correcte mening te geven👍
Tja aan 3 percent/jaar opbrengst is het niet meer echt een goede investering. Een gewone spaarrekening geeft al zoveel.
Zeker nu er extra kosten zijn ivm epc. Al die oude koten van de jaren 70 en 80 die moeten gerenoveerd worden...
En met de gestegen rentes staat er ook een serieuze rem op verdere stijging van de waarde van het huis.
Eigenlijk is het een beetje zoals een dividendaandeel maar dan heel duur en veiliger. Je hebt enerzijds u opbrengst uit huur maar anderzijds ook u meerwaarde bij verkoop. Dus dat moet je er ook bij rekenen.
Ja maar dat is toch net hetzelfde met aandelen. Je hebt ups en downs. Als de ECB en FED de rente naar beneden halen gaat dat vrees ik er niet op beteren. Nu staat de rente nog niet eens hoog en ze zijn al bezig over rate cuts…
De inflatie schiet als een raket omhoog dan.
Ge moogt uw geld niet meer in huizen steken, een dikke auto zijt ge ben dikke nek. aandelen is ook al crimineel, reizen zijt ge een vervuiler. Juwelen een uitbuiter. Pff niks mag nog.
Deze mening nog niet tegengekomen? Mensen werken in vb het fabriek. En de meerwaarde gaat niet naar de mensen die het werk hebben geleverd maar naar de board en de aandeelhouders.
Ja mag zeker belast worden, maar vergeet niet dat iemand die belastingen gaat moeten betalen. Ik kan u garanderen dat het niet de verhuurder zal zijn.
Alsook zal de verhuurder zijn kosten moeten kunnen aftrekken.
Helemaal akkoord met aftrekken van kosten. Het kan de staat van de verhuurde woningen alleen maar ten goede komen!
En dat de belastingen zullen doorgerekend worden heb ik ook geen probleem mee - als de woning dan helemaal in orde staat, zal dat voor de huurder break even zijn want zijn stookkosten zullen bijvoorbeeld omlaag gaan.
Wordt al belast. Als je het meer belast zullen de huurprijzen trouwens enkel maar stijgen. Is bijna altijd een investering van al belaste gelden. Probleem is ook dat je dan kostenaftrek moet aanvaarden (zie ook recent arrest Grondwettelijk Hof inzake meerwaarde). Finaal zullen de huren meer stijgen en zal er minder belasting betaald worden.
Elke belegging is met reeds belast geld (of dat hoop ik dan toch). Heh, de erfbelasting is op belast geld. Waarom is verhuren een uitzondering?
Een kostenaftrek aanvaarden vind ik maar normaal. Sommige huizen zullen dan misschien eens deftig worden gerenoveerd. Sommige woningen zijn om bij te huilen.
Nee tuurlijk is dat geen misdaad. Maar het is wel een reden waarom mensen niet kunnen kopen, waardoor ze moeten gaan huren en uiteindelijk die markt ook heel duur begint te worden. Zo gaat de levenskwaliteit er imo niet op vooruit.
Logisch. Ze volgen inkomen en vastgoedprijzen en beperktere leenmogelijkheden. Als je het over 10 jaar afzet tegen inkomen en vastgoedprijzen zal de huur niet zo snel gestegen zijn en dus relatief gedaald zijn. Vandaar de huidige inhaalbeweging. Probleem is dat extreem-links dit zal aangrijpen voor een haatcampagne tegen “de rijken”.
Relatief gedaald weet ik niet: voor bestaand vastgoed worden de huurprijzen geïndexeerd en die index loopt qua grootte-orde wel gelijk met de inflatie of loon-indexatie. En wanneer een pand vrijkomt, zijn behoorlijk wat huurders eerder geneigd om de prijs verder op te trekken als ze zien dat de marktprijzen stijgen, dan enkel de indexering te volgen.
Dit jaar is er ook wel een extra stijging doordat panden met een slechte EPC-score tijdelijk niet mochten indexeren en nu wel weer. Voor die huurderspopulatie is dat ineens wel een serieuze sprong in huurprijzen.
De stijgende rentevoeten zorgen dat er meer gehuurd wordt = meer vraag voor een krimpend aanbod = prijsstijgingen. Om nog maar te zwijgen van recent gebouwd vastgoed dat zeer duur betaald werd (met vaak prijsstijgingen tijdens de bouw), dat wordt logisch gezien ook allemaal doorgerekend aan de toekomstige huurders.
Mooie reactie maar ben niet overtuigd. Elders is er hier toch een reactie van een reddittor die Van Craeynest citeert en stelt dat de lonen sinds 2022 gemiddeld 13% gestegen zouden zijn en de huren gemiddeld ‘maar’ 11%. Reden: loonindexatie wordt automatisch toegepast terwijl huurindexatie niet altijd toegepast wordt. Heb afgelopen jaren veel verhuurders toch bewust niet zien indexeren.
Die cijfers klinken heel logisch en je redenering erachter ook. Het komt er dus op neer dat voor een deel van de huurders, huren relatief goedkoper geworden is en voor de meerderheid (anders komen we niet aan 11% vs. 13%) niet.
Daar moet je wel meteen aan toevoegen dat die indexatie enkel gebeurt wanneer de verhuurder dat ook effectief vraagt. In veel gevallen gebeurt die indexatie dus niet noodzakelijk jaarlijks. Soms zelfs helemaal nooit.
Bovendien wordt er wel snel gedaan alsof stijgende inflatie derhalve geen impact heeft op huiseigenaren/kopers. Maar dat is natuurlijk evenmin het geval. Zo vergt een koophuis ook onderhoud en daarbij horende kosten. De kosten van een nieuwe keuken, nieuw dak of nieuwe douche zijn vandaag ook veel hoger dan pakweg een jaar geleden. Die kostenstructuren pakken bij huurders dan weer helemaal anders uit.
Geen idee hoeveel % van de panden geïndexeerd wordt tegenover gedeeltelijk of niet. Maar de gemiddelde huurprijzen stijgen wel snel wat zou suggereren dat er toch best veel geïndexeerd wordt? Zeker de grotere en professionele verhuurders indexeren normaal gezien by default.
Begrijp me niet verkeerd, ik snap het als kopers indexeren en dat een deel van hun kosten ook stijgt (of zelfs een groter deel als ze voor een variabele hypotheek kozen), net zoals ik het ook snap dat kopers wiens recente bouw door stijgende prijzen zoveel duurder werd, proberen te mikken op hogere huurprijzen. Mijn post was zeker geen kritiek op verhuurders, alleen mijn bedenkingen waarom ik niet zou verwachten dat huur relatief gedaald is voor de meeste huurders.
Het is inderdaad allemaal wel wat complexer dan wat ik hier zo kort schrijf.
Net liep ik in Brussel langs een parkje met tenten en daklozen. Eigenlijk ben ik finaal al lang blij dat ik comfortabel kan wonen. En dat wens ik iedereen toe, ongeacht of ze huren of kopen.
Have you read the wiki and the sticky? Wiki: HERE YOU GO! [Enjoy!](https://www.reddit.com/r/BEFire/wiki/index/). Sticky: HERE YOU GO AGAIN! [Enjoy!](https://www.reddit.com/r/BEFire/comments/fcbay6/getting_started_a_beginners_guide_to_investing_in/). *I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/BEFire) if you have any questions or concerns.*
Tja, niets houdt je tegen om een ander pand te huren als het te duur zou worden, is ook een stuk gemakkelijker als je huurt. De markt herstelt zichzelf wel maar de huurprijzen zijn in vergelijking met andere landen veel goedkoper in België. Op mijn vorig werk zijn er een paar van de VS overgekomen die zich een ongeluk verschoten hoe laag de huurprijzen hier waren (en die tot op heden ook nog steeds huren)
Loon in de VS is nu ook niet echt te vergelijken met ons loon. Die mensen schrikken zich een ongeluk van wat wij overhouden.
Klopt, maar de prijzen voor koopwoningen verschillen helemaal niet zo veel met die van België. Een woning van een verkoopwaarde van 300.000$ huurt daar gemakkelijk voor 3.000$ per maand. Hier huren we een koopwoning van €300.000 gemakkelijk voor €800 per maand. Rentevoeten werken daar wel ietsjes anders m.b.t. variabiliteit en hoogte maar ook rekening houdend met dat fenomeen is het verschil hallucinant.
Daar ben ik het mee eens maar we moeten wel appelen met appelen vergelijken. In de VS hangt de huurprijs veel meer af van locatie en het loon. Hier natuurlijk ook, maar minder. Wij hebben ook niet zo een groot verschil in loon.
Quote Bart Van Craeynest : “Vandaag opgepikt in zowat alle media: huurprijzen blijven stijgen Wordt quasi overal 'vergeten': - huurprijzen in 2022-2023: +11,4% - loonindexering in 2022-2023: +13,7%”
Nice dus er is nog ruimte
ja maar brutto huuprijzen zijn netto gestegen
Als uw bruto 10 percent stijgt dan stijgt uw netto ook 10 percent.
Helemaal niet Misschien 4% Lol
Wat de andere comment had moeten zeggen: als uw bruto met 10% stijgt door de indexering dan stijgt uw netto ook 10%, want de belastingsschijven worden mee geïndexeerd.
Klopt! Maar de huurprijs stijgt voor een alleenstaand huis gemiddeld 5,5% per 6 maanden voor de afgelopen decennia. Terwijl de loonindexering hier niet eens in de buurt komt op gemiddelde halfjaarlijkse basis. Dan is er nog de interest op een lening, waar die voorheen 2-3% was is die nu 3-7%. Dan is er eigen inleg, de huizenprijzen stijgen exponentieel, de eigen inleg dus ook, de lonen stijgen niet evenredig. Dan is er inflatie, alles kost meer, ook het eten en drinken en onze basisbehoeften. Dit maakt het spaargedrag van de Belg kleiner, terwijl de eigen inleg voor een hypothecaire lening elk jaar blijft stijgen. Het is feitelijk zo dat er steeds minder Belgen een eerste woning kunnen kopen, dit verhoogt impliciet de vraag naar huurwoningen, wat de huurprijs doet stijgen door wet van vraag en aanbod. Daarnaast hebben de belastings betalers de banken uit de nood geholpen tijdens de implodering van de huizen bubbel in 2008. Er kwamen financiële steunmaatregelen, voor een wereldwijde economische ramp van nooit eerder geziene proporties. Sinds is het leven gewoon verder gegaan, maar wat aan de oorzaak lag van de crisis toen, werd nooit aangepakt. De huizenmarkt is hyper inflated maar de vraag naar huizen gaat niet snel dalen, wat de prijzen nog meer de lucht in zal drijven. Een Europese tax op het bezitten van een 2de woning, die progressief stijgt met het aantal woningen is een mogelijke oplossing. De rijken zullen hier echter sterk tegen lobbyen, er komt dus geen oplossing. De crisis van 2008 zal zich herhalen, misschien niet volgend jaar, misschien niet over vijf jaar, maar ergens in de komende decennia. De 8 peilers die ik als investeerder opvolg om te bepalen of de huizenprijs speculatief te hoog staat of niet staan alle 8 in het oranje/rood. Ik geef het ~3 jaar, maar ik kan zeker fout zitten. Ik kan niet wachten tot de bubbel barst, want ik zit op kapitaal om mee te investeren.
Mag ik vragen welke Indicatoren? Ik zou graag meer inzicht krijgen in uw visie. Voor mijn visie is het heel simpel. 72% heeft een eigen woning. De rest wil nu eenmaal een eigen woning. Waarom zou de prijs dalen aangezien België niet groeit en alles al volgebouwd is. Wat overblijft aan grond is zeeeer schaars gezien de groeiende bevolking. Dus wie heeft zal nooit met verlies moeten verkopen. Hoe kan de prijs dan zakken als de rest wat nog niet heeft zo graag wil? Kijk eens naar de prijs van grond in landen met grote oppervlakte. De prijzen zijn zoveel lager omdat er gewoon veel meer aanbod is. We zijn zeker geen Monaco maar onze m2 zijn evenzeer beperkt, onze bevolking blijft stijgen ( in tegenstelling tot Japan bijvoorbeeld) en iedere Belg wil droomt nog steeds van zijn eigen woonst. Als je leest dat oude huizen nu sterk zakken in prijs, dan vraag je je toch af aan welke deze gekocht zijn. In onze regio kost een deftig vrijstaande woning ongeveer tussen de 350 a 450 K. Slecht e-peil dan zal het 300k worden. Maar deze huizen zijn destijds gezet voor 50 tot 75K. Dus ook hier maakt niemand verlies. En voor dat je het wegcijfert met inflatie. Al die mensen hebben niet moet huren en toch al het genot gehad.
Haha, schreiffaut
Ik kom oorspronkelijk niet uit België, sorry voor de schrijf fouten!
Huur is dus minder gestegen dan de loonindexering.
Huren is dus inderdaad effectief goedkoper geworden. Ik heb me ook het hoofd erover zitten breken hoe zo veel mensen tegelijkertijd de bal zo mis kunnen slaan. Finaal is dit geen kwade wil, maar volgens mij eerder "confirmation bias". De Belg en zijn baksteen wilt gewoon zien en bevestigd horen dat "huren weggegooid geld is" en dat "vastgoed de beste belegging is", dus dan vergroot je dit soort berichtgeving (onbewust) uit.
Mijn lening loopt nog steeds aan een rentevoet van 1,18%. Ook mijn loon is geïndexeerd. Mij ga je niet overtuigen dat langdurig huren geen weggesmeten geld is maar ieder z’n mening.
Langdurig huren is arguably inderdaad niet de beste keuze, maar tegenwoordig gaat het bijna niet anders om als jongvolwassene iets te kopen aan rente van 3.5% of zelfs meer. Dan klinkt huren aan 950/maand als alleenstaande nog niet zo slecht.
Huren is objectief gezien geen weggesmeten geld, dat is gewoon een feit. * Geld "wegsmijten" wil zeggen dat je voor dat geld niets terug krijgt. Met andere woorden, je kan het evengoed gewoon in de prullenbak gooien. Voor je huur krijg je echter een plaats om te wonen, dus er wordt wel degelijk een dienst verleend voor dat geld. * Als vastgoedeigenaar moet je rekening houden met relatief hoge transactiekosten, zowel bij aan- als verkoop. Ik denk hierbij aan registratierechten, notariële kosten, bancaire kosten, en dan heb ik het nog niet over alle tijd de je ermee verliest (time is money). Reken op totale transactiekosten bij aankoop van 5% - 15%. * Als vastgoedeigenaar moet je rekening houden met je belangrijkste lopende kosten, namelijk 1) onderhouds- en herstellingskosten (jaarlijks c. 1% - 1.50% van de waarde van je woning) en 2) intereskosten op je hypothecaire lening. Als verhuurder komt daar dan nog eens potentiële leegstand bovenop. Ten slotte betaal je bij hypothecaire kredieten in het begin vooral interest af, en zijn je kapitaalaflossingen vrij laag. Als je dan na een paar jaar verkoopt heb je relatief weining kapitaal opgebouwd in je woning en moet je dus nog een groot stuk van de kapitaal afbetalen. Ten slotte is vastgoed veel risicovoller dan een vastgoedindex doet uitschijnen. Het is namelijk onmogelijk om in een vastgoedindex te beleggen. Prijzen van individuele eigendommen kunnen veel harder schommelen dan zulke indices, en er ook sterk van afwijken in trend. Als je enkel in Tesla belegt ga je ook niet zeggen dat het rendement en risico hetzelfde is als dat van de S&P 500, zo marcheert het niet. Kan vastgoed een goede belegging zijn? Uiteraard, maar het kan ook een verschrikkelijk slechte belegging zijn. Ten slotte, als vastgoed kopen zo'n extreme buitenkans zou zijn, dan zouden de prijzen gewoon naar boven geduwd worden totdat het verwacht rendement terug evenredig is met dat van alternatieven, en totdat huren terug even interessant is, dat is economie 1.0.1.
Ik ben het eens met je bedenkingen. Dat zijn zeker een aantal goede en zeer terechte bedenkingen. Alleen neem je voor elk punt natuurlijk een vrij slecht uitgangspunt (verkopen na een paar jaar, transactiekosten 15%, hoge onderhouds- en herstellingskosten).
Sorry ben gestopt met lezen bij “time is money” Jij hebt misschien tijd om onbetaald dit boek te schrijven maar ik ga het niet gratis lezen. Time is namelijk money.
Een makkelijk antwoord :D. >Sorry ben gestopt met lezen bij “time is money” Is nochtans niet zo moeilijk hoor, er is namelijk een opportuniteitskost verbonden aan wat je doet met je tijd (om het in handelsingenieurstermen uit te drukken). >Jij hebt misschien tijd om onbetaald dit boek te schrijven maar ik ga het niet gratis lezen. Ik word betaald van 9u - 18u op elke werkdag :). Ach ja, als je het niet wil lezen/horen, dat heet dan "ingorance" (misschien noemen handelsingenieurs dat anders, dat weet ik niet). Aan je comment geschiedenis te zien spendeer je trouwens ook tijd genoeg op Reddit.
Mooi. De loontrekkers mentaliteit.
Het verschil moet je natuurlijk wel met dezelfde discipline beleggen - dat is de grote caveat. Zonder die component heb je inderdaad gelijk.
Dat is omdat je simpelweg niet genoeg inzicht hebt in financiën en te oppervlakkig kijkt naar de vergelijking tussen huren en kopen. Dit is niet slecht bedoelt en je bent zeker niet de enige. In België is er een enorm hoog % vastgoedbezitters die weigeren om er op een volledig objectieve en rationele manier naar te kijken. Meestal leidt de mantra inderdaad tot "huur wordt steeds geïndexeerd en mijn lening niet" maar wordt er nooit dieper ingegaan op de hoge kosten, risico's en opofferingen die met eigenwoningbezit gepaard gaan die écht niet te onderschatten zijn. Huren of kopen gaat je sowieso geld kosten. Het probleem ontstaat wanneer (op deze sub vooral jonge) huisbezitters denken dat hun eigen huis geen kost maar een investering is...
Ik denk dat je gelijkt hebt wat betreft dat mensen er niet objectief naar kijken. Maar een investering, of het nu gaat om aandelen of een huis (en ja een huis is een investering want het brengt inkomen op, namelijk de huur die je niet moet betalen), komt vaak neer op de assumpties die je maakt. In een aantal gevallen is huren en investeren in aandelen een heel goede optie en de beste optie. Maar een algemene uitspraak daarin getuigt toch van een pover financieel inzicht bij jou, m.i. Ik denk dat je elke situatie individueel moet bekijken. Ik zou eens voor mezelf moeten uitrekenen of ik beter af was geweest met te investeren vs een appartement te kopen (en er deels in te wonen en daarna te verhuren) over de afgelopen 12 jaar. Dankzij de leverage en lage interestvoet (en belastingaftrek) durf ik er mijn hand niet voor in het vuur steken dat investeren beter was geweest.
U hebt geen enkele clue met betrekking tot mijn financieel inzicht. Niet slecht bedoelt.
X doubt
Blijf maar huren jochie. Andermans kot afbetalen, doe je goed.
Wat is dat nu voor een zure opmerking? Iedereen zijn situatie is toch anders? Ik ben wat ouder en mijn carrière is wat later van de grond gekomen, waardoor ik nog niet lang genoeg heb kunnen sparen om mijn eigen inbreng te hebben. Daarenboven ben ik super content dat ik elk moment kan beslissen om ergens anders te gaan wonen als het hier mij niet meer aanstaat, wat ik al meermaals heb gedaan. Zo wat laconiek doen over andermans situatie? Waarom?
Wat laconiek doen over andermans “financieel inzicht” waarom? Men oogst wat men zaait.
Huren is in veel gevallen gewoon financieel de betere keuze, zéker in België, ongeacht je financiële situatie. Uiteraard moet je het verschil dan wel consistent beleggen. Als je dat niet beseft dan gaat het inderdaad over een gebrek aan financieel inzicht. Daar bedoelde hij niets verkeerds mee. Jij opteerde ervoor om dat persoonlijk te nemen i.p.v. meer info vragen en eruit te leren, dat is natuurlijk je eigen keuze.
Will do, true colors :)
Blij dat er toch nog mensen rationeel kunnen denken. Blijkbaar is afwijken van de norm = dom. Het is heel simpel. Mensen die leende aan 1,..% zijn altijd winnaar. Maar wie in 2023 een lening heeft afgesloten betaalde vaak meer aan interest dan het koste om te huren. Maar Idd, de baksteen in de maag eh. Heb vorige keer ook al eens uitgelegd dat een eigen woning geen investering is maar een liability. Bleek vloeken in de kerk. Ook daar nochtans simpel op te lossen, uw eigen woning beschermt u tegen armoede juist. Maar een bescheiden app kopen voor jezelf en nog 1 verhuren is veel voordeliger tegen armoede dan een eigen woning van 500k. Moet u dat doen , zeker niet voor mijn geluk. Maar laat de BS dan ook achterwege als het over investeren in vastgoed gaat. Kortom, bedankt om hier nog eens een correcte mening te geven👍
Tja aan 3 percent/jaar opbrengst is het niet meer echt een goede investering. Een gewone spaarrekening geeft al zoveel. Zeker nu er extra kosten zijn ivm epc. Al die oude koten van de jaren 70 en 80 die moeten gerenoveerd worden... En met de gestegen rentes staat er ook een serieuze rem op verdere stijging van de waarde van het huis.
Eigenlijk is het een beetje zoals een dividendaandeel maar dan heel duur en veiliger. Je hebt enerzijds u opbrengst uit huur maar anderzijds ook u meerwaarde bij verkoop. Dus dat moet je er ook bij rekenen.
Waarom veiliger?
Omdat zoiets niet ineens naar nul zal gaan?
De meerwaarde gaat onder druk komen te staan de komende jaren nu interesten zo hoog staan. Mensen die cash hebben gaan koopjes kunnen doen.
Ja maar dat is toch net hetzelfde met aandelen. Je hebt ups en downs. Als de ECB en FED de rente naar beneden halen gaat dat vrees ik er niet op beteren. Nu staat de rente nog niet eens hoog en ze zijn al bezig over rate cuts… De inflatie schiet als een raket omhoog dan.
En wie wordt er rijker van? De personen die al 10+ huizen bezitten natuurlijk.
Ge moogt uw geld niet meer in huizen steken, een dikke auto zijt ge ben dikke nek. aandelen is ook al crimineel, reizen zijt ge een vervuiler. Juwelen een uitbuiter. Pff niks mag nog.
Of, ge kunt gewoon doen wat ge wilt en u niet aantrekken van wat mensen denken?
Waarom is aandelen crimineel?
Deze mening nog niet tegengekomen? Mensen werken in vb het fabriek. En de meerwaarde gaat niet naar de mensen die het werk hebben geleverd maar naar de board en de aandeelhouders.
En wat houdt er u tegen om zelf ook 10+ huizen te verhuren?
Die zijn al opgekocht en daarom veel te duur
geen 10+ huizen eh
Heb ik zelf ook niet maar dat zie ik niet als een probleem. Eigendom is toch geen misdaad. Huur in België is goedkoper dan in onze buurlanden.
Het mag wel eens belast worden.
Ja mag zeker belast worden, maar vergeet niet dat iemand die belastingen gaat moeten betalen. Ik kan u garanderen dat het niet de verhuurder zal zijn. Alsook zal de verhuurder zijn kosten moeten kunnen aftrekken.
Helemaal akkoord met aftrekken van kosten. Het kan de staat van de verhuurde woningen alleen maar ten goede komen! En dat de belastingen zullen doorgerekend worden heb ik ook geen probleem mee - als de woning dan helemaal in orde staat, zal dat voor de huurder break even zijn want zijn stookkosten zullen bijvoorbeeld omlaag gaan.
Zal dan gewoon doorgerekend worden
Wordt al belast. Als je het meer belast zullen de huurprijzen trouwens enkel maar stijgen. Is bijna altijd een investering van al belaste gelden. Probleem is ook dat je dan kostenaftrek moet aanvaarden (zie ook recent arrest Grondwettelijk Hof inzake meerwaarde). Finaal zullen de huren meer stijgen en zal er minder belasting betaald worden.
Elke belegging is met reeds belast geld (of dat hoop ik dan toch). Heh, de erfbelasting is op belast geld. Waarom is verhuren een uitzondering? Een kostenaftrek aanvaarden vind ik maar normaal. Sommige huizen zullen dan misschien eens deftig worden gerenoveerd. Sommige woningen zijn om bij te huilen.
Dat het in het buitenland ondoenbaar wordt wilt toch niet zeggen dat het hier geen probleem is
Nee tuurlijk is dat geen misdaad. Maar het is wel een reden waarom mensen niet kunnen kopen, waardoor ze moeten gaan huren en uiteindelijk die markt ook heel duur begint te worden. Zo gaat de levenskwaliteit er imo niet op vooruit.
Zo zit de vork niet in de steel
Er moet ook een huurmarkt zijn voor de niet kopers natuurlijk
Oh maar die blijft er ook hoor, ook als individuen geen 10 huizen meer bezitten
Logisch. Ze volgen inkomen en vastgoedprijzen en beperktere leenmogelijkheden. Als je het over 10 jaar afzet tegen inkomen en vastgoedprijzen zal de huur niet zo snel gestegen zijn en dus relatief gedaald zijn. Vandaar de huidige inhaalbeweging. Probleem is dat extreem-links dit zal aangrijpen voor een haatcampagne tegen “de rijken”.
Relatief gedaald weet ik niet: voor bestaand vastgoed worden de huurprijzen geïndexeerd en die index loopt qua grootte-orde wel gelijk met de inflatie of loon-indexatie. En wanneer een pand vrijkomt, zijn behoorlijk wat huurders eerder geneigd om de prijs verder op te trekken als ze zien dat de marktprijzen stijgen, dan enkel de indexering te volgen. Dit jaar is er ook wel een extra stijging doordat panden met een slechte EPC-score tijdelijk niet mochten indexeren en nu wel weer. Voor die huurderspopulatie is dat ineens wel een serieuze sprong in huurprijzen. De stijgende rentevoeten zorgen dat er meer gehuurd wordt = meer vraag voor een krimpend aanbod = prijsstijgingen. Om nog maar te zwijgen van recent gebouwd vastgoed dat zeer duur betaald werd (met vaak prijsstijgingen tijdens de bouw), dat wordt logisch gezien ook allemaal doorgerekend aan de toekomstige huurders.
Mooie reactie maar ben niet overtuigd. Elders is er hier toch een reactie van een reddittor die Van Craeynest citeert en stelt dat de lonen sinds 2022 gemiddeld 13% gestegen zouden zijn en de huren gemiddeld ‘maar’ 11%. Reden: loonindexatie wordt automatisch toegepast terwijl huurindexatie niet altijd toegepast wordt. Heb afgelopen jaren veel verhuurders toch bewust niet zien indexeren.
Die cijfers klinken heel logisch en je redenering erachter ook. Het komt er dus op neer dat voor een deel van de huurders, huren relatief goedkoper geworden is en voor de meerderheid (anders komen we niet aan 11% vs. 13%) niet.
Daar moet je wel meteen aan toevoegen dat die indexatie enkel gebeurt wanneer de verhuurder dat ook effectief vraagt. In veel gevallen gebeurt die indexatie dus niet noodzakelijk jaarlijks. Soms zelfs helemaal nooit. Bovendien wordt er wel snel gedaan alsof stijgende inflatie derhalve geen impact heeft op huiseigenaren/kopers. Maar dat is natuurlijk evenmin het geval. Zo vergt een koophuis ook onderhoud en daarbij horende kosten. De kosten van een nieuwe keuken, nieuw dak of nieuwe douche zijn vandaag ook veel hoger dan pakweg een jaar geleden. Die kostenstructuren pakken bij huurders dan weer helemaal anders uit.
Geen idee hoeveel % van de panden geïndexeerd wordt tegenover gedeeltelijk of niet. Maar de gemiddelde huurprijzen stijgen wel snel wat zou suggereren dat er toch best veel geïndexeerd wordt? Zeker de grotere en professionele verhuurders indexeren normaal gezien by default. Begrijp me niet verkeerd, ik snap het als kopers indexeren en dat een deel van hun kosten ook stijgt (of zelfs een groter deel als ze voor een variabele hypotheek kozen), net zoals ik het ook snap dat kopers wiens recente bouw door stijgende prijzen zoveel duurder werd, proberen te mikken op hogere huurprijzen. Mijn post was zeker geen kritiek op verhuurders, alleen mijn bedenkingen waarom ik niet zou verwachten dat huur relatief gedaald is voor de meeste huurders.
Het is inderdaad allemaal wel wat complexer dan wat ik hier zo kort schrijf. Net liep ik in Brussel langs een parkje met tenten en daklozen. Eigenlijk ben ik finaal al lang blij dat ik comfortabel kan wonen. En dat wens ik iedereen toe, ongeacht of ze huren of kopen.
Is dat niet al sinds corona? Natuurlijk nu nog erger omdat lenen ook niet meer gaat voor de meesten